Kurzzeitvermietung in Cascais: AL-Regeln und Stand 2026

Für die Kurzzeitvermietung in Cascais gelten derzeit nur die landesweiten Regeln zum Alojamento Local (AL). Die Câmara hat am 24. März 2026 beschlossen, eine kommunale AL-Satzung auszuarbeiten, doch Stand 28. September 2026 gibt es weder einen Entwurf noch eine öffentliche Anhörung, einen Stopp für Neuregistrierungen oder eine Eindämmungszone. Neue Registrierungen sind möglich, bestehende gehen beim Verkauf auf den Käufer über.

Wo steht Cascais beim AL heute?

Die Satzung ist in Vorbereitung; für Eigentümer und Käufer hat sich bisher nichts geändert. Die Tabelle fasst die für einen Kauf relevanten Punkte zusammen.

Chronologie der Entscheidungen

Jeder Eintrag stammt aus einem amtlichen Mitteilungsblatt, einem veröffentlichten Gesetz oder, wo vermerkt, aus der Presse.

Was regelt das Decreto-Lei 151/2026?

Es verschafft Zeit, schreibt aber keine Satzung vor. Das Gesetz gilt für Gemeinden, die am 31. Dezember 2025 mehr als 1.000 registrierte AL-Einheiten hatten, und gibt ihnen bis zum 31. Dezember 2026 Zeit für die Entscheidung, ob sie eine AL-Satzung erlassen; die reguläre Frist von 12 Monaten im AL-Gesetz wird damit verlängert. Begründet wird dies mit dem Wechsel der Gemeindeverwaltungen nach den Kommunalwahlen 2025.

Außerdem dürfen diese Gemeinden Neuregistrierungen in künftigen Eindämmungszonen aussetzen, indem sie einen abgelaufenen Stopp verlängern oder einen weiteren beschließen. Ein solcher Stopp muss auf die für die Ausarbeitung der Satzung unbedingt nötige Zeit beschränkt sein, bedarf eines Beschlusses der Assembleia Municipal auf Vorschlag der Câmara, wirkt nicht rückwirkend und endet spätestens am 31. Dezember 2026.

Eine amtliche Zahl, die bestätigt, dass Cascais über der Schwelle von 1.000 Einheiten liegt, gibt es nicht, auch wenn der Beschluss der Câmara, eine Satzung auszuarbeiten, dazu passt. In jedem Fall verpflichtet das Gesetz Cascais nicht zu einer Regelung; es legt nur fest, bis wann entschieden werden muss.

Kann man eine Wohnung mit AL-Registrierung kaufen und weiter vermieten?

Ja, nach geltendem Recht. Seit dem 1. November 2024 (Decreto-Lei 76/2024) erlischt eine AL-Registrierung nicht mehr, wenn Immobilie oder Betreiber wechseln; der neue Eigentümer aktualisiert die Betreiberdaten innerhalb von 10 Tagen im Balcão Único Eletrónico. Ratgeber aus der Zeit von Oktober 2023 bis Oktober 2024, als Registrierungen personengebunden und nicht übertragbar waren, sind in diesem Punkt überholt.

Die Ausnahme betrifft künftige Eindämmungszonen: Dort kann eine kommunale Satzung die Übertragung neuer Registrierungen verhältnismäßig beschränken. Übergänge durch Erbschaft, unentgeltlich an Ehegatten, Kinder oder Eltern sowie bei Scheidung bleiben geschützt. Da Cascais keine Eindämmungszone ausgewiesen hat, gilt heute keine solche Beschränkung.

Welche Risiken bestehen bei einem Kauf zur Kurzzeitvermietung?

Das Hauptrisiko ist der Zeitpunkt. Bis Ende 2026 könnten eine Satzung oder ein Stopp beschlossen werden, und eine Registrierung, die Sie erst nach dem Kauf beantragen wollen, könnte dann in ein beschränktes Gebiet fallen. Eine bereits bestehende Registrierung steht auf festerem Boden, doch auch für sie könnte eine künftige Satzung Bedingungen festlegen.

• Eindämmungszonen: Werden sie ausgewiesen, könnten Neuregistrierungen dort abgelehnt oder ausgesetzt und Übertragungen neuer Registrierungen beschränkt werden.
• Widerspruch des Kondominiums: Die Eigentümer können eine Registrierung nicht mehr selbst aufheben. Ein begründeter Beschluss mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile (permilagem), gestützt auf nachgewiesene Störungen, kann jedoch beim Bürgermeister die Löschung beantragen. Dieser entscheidet.
• Versicherung: Eine Haftpflichtversicherung von mindestens 75.000 € je Schadensfall ist Pflicht; fehlt sie, wird die Registrierung gelöscht. Cascais kontrolliert das seit Juni 2025.
• Prüfung: Die Registrierung erfolgt per Vorabmitteilung mit Frist (comunicação prévia com prazo). Der Bürgermeister kann innerhalb von 60 Tagen widersprechen, in Eindämmungszonen innerhalb von 90 Tagen, und die neue Kommission führt Besichtigungen durch.

Die 2023 eingeführte Sonderabgabe auf AL (CEAL) wurde mit dem Decreto-Lei 57/2024 rückwirkend zum Ende 2023 aufgehoben; sie ist also kein Kostenfaktor.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Die Registrierungsnummer: Suchen Sie sie im nationalen AL-Register (RNAL, rnt.turismodeportugal.pt) und vergleichen Sie Betreiber, Art des Betriebs und Kapazität mit den Angaben des Verkäufers.
2. Die Nutzungsgenehmigung: Eine AL-Registrierung setzt eine Nutzungserlaubnis für Wohnzwecke voraus (autorização oder licença de utilização). In der Kaufurkunde muss sie nicht mehr vorgelegt werden; lassen Sie sie daher von Ihrem Anwalt gesondert prüfen.
3. Das Kondominium: Lesen Sie die Hausordnung und die Protokolle der letzten Versammlungen auf Beschwerden über AL. Ein Hostel in einem Gebäude mit Wohnungseigentum braucht die Zustimmung des Kondominiums.
4. Die Versicherung: Sorgen Sie dafür, dass ab dem Betreiberwechsel eine gültige Haftpflichtpolice besteht.
5. Konzentration im Gebäude: Ein Betreiber darf in einem Gebäude nicht mehr als neun AL-Wohnungen führen, wenn diese mehr als 75 % der Einheiten ausmachen.
6. Den kommunalen Kalender: Verfolgen Sie bis zur Entscheidung zum 31. Dezember 2026 das Boletim Municipal und cascais.pt/consultas-publicas.

Die landesweiten Schritte zur Registrierung, die Formulare und die steuerliche Behandlung erklärt der Leitfaden zur AL-Lizenz in Portugal unserer Schwesterseite.

Welche Alternativen zur Kurzzeitvermietung gibt es?

Mittel- und langfristige Wohnraummiete kennt kein Registrierungsrisiko und ist 2026 steuerlich attraktiver geworden. Die mittlere Miete bei Neuvermietungen in Cascais lag laut INE im 1. Quartal 2026 bei 16,43 €/m² im Monat, landesweit an zweiter Stelle nach Lisboa (das INE hat seine Mietstatistik 2026 umgestellt; ältere Werte sind nur eingeschränkt vergleichbar).

• 10 % Steuer auf moderate Mieten: Von 2026 bis 2029 werden Einnahmen aus Wohnungsmieten bis 2.300 € im Monat nach dem Decreto-Lei 97/2026 mit 10 % besteuert statt mit dem üblichen Pauschalsatz von 25 % auf Mieteinnahmen.
• Niedrigere IMI: Cascais senkt die IMI für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien um 20 % (Edital n.º 19/2026).
• IMT-Erstattung für Nichtresidenten: Wer nie steuerlich ansässig war und die pauschalen 7,5 % IMT gezahlt hat, erhält die Differenz zurück, wenn die Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu Wohnzwecken für höchstens 2.300 € im Monat vermietet wird und in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet ist. Kurzzeitvermietung zählt nicht. Die Zahlen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Cascais.

Wenn Sie uns Ihre Anforderungen und die geplante Nutzung schildern, senden wir Ihnen eine Auswahl geprüfter Immobilien und weisen auf Auffälligkeiten bei AL-Registrierung oder Kondominium hin.

Allgemeine Informationen zu den am 28. September 2026 bekannten Regeln und Gemeindebeschlüssen, keine Rechtsberatung. Die AL-Regeln in Cascais können sich bis zum 31. Dezember 2026 ändern; lassen Sie die Lage für eine konkrete Immobilie von einem portugiesischen Anwalt bestätigen.