Cascais, Portugal · Immobilienexperten auf der Seite der Käufer

Immobilien in Cascais — unabhängige Expertise für internationale Käufer

Wir arbeiten für Sie als Käufer, nie für den Verkäufer. Leitstern Cascais Estates hilft internationalen Käufern bei der Wahl zwischen Carcavelos, Estoril, der Altstadt und der Guincho-Küste, prüft die passenden Objekte und begleitet Sie bis zur Beurkundung – mit allen Kosten vorab auf dem Tisch.

Kurz gesagt. Cascais ist die Küstengemeinde westlich von Lissabon an der Linha de Cascais, 27–40 Minuten mit dem Zug von Cais do Sodré. Wohnimmobilien wurden in den 12 Monaten bis März 2026 zu einem Median von 4.687 €/m² verkauft (INE), 11,9 % mehr als ein Jahr zuvor und nach Lissabon der zweithöchste Wert in Portugal. Leitstern Cascais Estates sind unabhängige Immobilienexperten für Cascais auf der Käuferseite: Lagen, Preise, Kosten, Prüfung und Escritura.

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Cascais in fünf Zahlen

4.687 €/m²Median-Verkaufspreis im Kreis CascaisINE · 12 Monate bis März 2026
+11,9 %Veränderung zu den 12 Monaten davorINE · ggü. 12 Monaten bis März 2025
7Strände mit Blauer Flagge in dieser SaisonCâmara de Cascais · 2026
27–40 Min.Mit dem Zug nach Cais do Sodré, LissabonCP · Normalverkehr, ab April 2026
22,1 %Einwohner mit ausländischer StaatsangehörigkeitAIMA · Bericht für 2025

Quellen: INE, lokale Statistik der Wohnimmobilienpreise, veröffentlicht am 17. Juli 2026 (nächste Aktualisierung am 23. Oktober 2026) · Câmara Municipal de Cascais, Liste der Blauen Flaggen vom 29. Juni 2026 · CP-Werktagsfahrplan seit 6. April 2026, Carcavelos bis Cascais · AIMA-Bericht für 2025, veröffentlicht am 22. September 2026 (53.683 ausländische Einwohner).

Lagen im Überblick

Cascais, Lage für Lage

Aus Käufersicht zerfällt der Kreis in neun recht unterschiedliche Lagen. Die INE-Mediane der Gemeinden (Freguesias) für die 12 Monate bis März 2026 reichen von 3.934 €/m² in São Domingos de Rana bis 5.459 €/m² in Cascais e Estoril.

Cascais (Altstadt)Altstadtgassen, Fischerhafen und Endstation der Linha: Wohnungen und Stadthäuser, bei denen das Auto stehen bleiben kann.Gemeinde Cascais e Estoril5.459 €/m² Estoril und Monte EstorilVillen am Hang über dem Casinopark, Wohnhäuser nahe dem Strand von Tamariz und zwei Bahnhöfe in der Nähe.Gemeinde Cascais e Estoril5.459 €/m² São João und São Pedro do EstorilRuhige Wohnstraßen nah am Wasser, das Meeresschutzgebiet Avencas und ein Surfstrand mit Blauer Flagge.Gemeinde Cascais e Estoril5.459 €/m² CarcavelosDie kürzeste Bahnfahrt nach Lissabon im ganzen Kreis, ein langer Surfstrand und ein Universitätscampus am Meer.Gemeinde Carcavelos e Parede4.870 €/m² ParedeEin kleines Ortszentrum mit eigenem Markt, zwei Stränden mit Blauer Flagge und dem Bahnhof 29 Minuten vor Cais do Sodré.Gemeinde Carcavelos e Parede4.870 €/m² Birre und Quinta da MarinhaFreistehende Häuser auf großzügigen Grundstücken, Golf und Pinienwald westlich der Stadt, wo der Alltag mit dem Auto läuft.Gemeinde Cascais e Estoril5.459 €/m² Guincho, Areia und Malveira da SerraHäuser am Rand des Naturparks nahe den Stränden Guincho und Cresmina, mit strengen Bauvorschriften.Gemeinden Cascais e Estoril / Alcabideche5.459 € / 4.159 € je m² AlcabidecheDie Inlandsseite von Cascais: öffentliches Krankenhaus, schnelle Autobahnanbindung, Dörfer und mehr Wohnfläche fürs Budget.Gemeinde Alcabideche4.159 €/m² São Domingos de RanaVorstadtviertel beiderseits der A5, landeinwärts von Carcavelos und Parede, mit dem niedrigsten Gemeindemedian im ganzen Kreis.Gemeinde São Domingos de Rana3.934 €/m²

Wie sich die neun Lagen bei Preis, Bahn, Stränden und Schulen unterscheiden: Wo wohnen in Cascais.

Zahlen: INE-Median des Verkaufspreises je m², Ebene Gemeinde, 12 Monate bis März 2026. Mehrere Lagen gehören zur selben Gemeinde und teilen sich daher einen Wert.

Die Strände

Welche Strände in Cascais tragen 2026 die Blaue Flagge?

Sieben: vier an der geschützten Südküste entlang der Bahnlinie und drei am offenen Atlantik westlich der Stadt (Câmara Municipal de Cascais, 29. Juni 2026).

Entlang der Linha

Ruhigeres Wasser, wenige Gehminuten von den Bahnhöfen.

  • CarcavelosBreiter Surfstrand vor dem Universitätscampus
  • ParedeOrtsstrand unterhalb der Marginal
  • AvencasFelsbecken im Meeresschutzgebiet Avencas
  • São Pedro do EstorilKleine Bucht, in der Surf- und Bodyboard-Wettbewerbe stattfinden

Am Atlantik

Wind, Wellen und Dünen im Naturpark.

  • Guincho NorteNördliches Ende der Guincho-Bucht
  • Guincho SulSüdliches Ende, unterhalb der Küstenstraße
  • CresminaNeben dem Dünengebiet von Cresmina

Tamariz, Moitas und Poça, die Strände direkt bei Estoril und Monte Estoril, haben die Flagge 2026 nicht erhalten. Verspricht ein Exposé für eine Wohnung in Estoril noch einen Strand mit Blauer Flagge vor der Tür, ist es nicht mehr aktuell.

Leben an der Linha de Cascais

Wie lange fährt der Zug von Cascais nach Lissabon?

Außerhalb der Stoßzeiten 27 Minuten ab Carcavelos und 40 Minuten ab Cascais bis Cais do Sodré, laut CP-Werktagsfahrplan seit 6. April 2026. Zur Hauptverkehrszeit rund 3 Minuten mehr.

Jeder Zug hält überall. Seit April 2026 gibt es keine Schnellzüge mehr: Die Züge fahren zur Hauptverkehrszeit alle 15 Minuten, sonst und am Wochenende alle 20 Minuten.

Bauarbeiten in der Nacht. Infraestruturas de Portugal erneuert Gleise, Oberleitung und Signaltechnik und sperrt den Abschnitt Caxias–Cascais seit 6. April 2026 nachts, mit Ersatzbussen. Laut Presse sollen die Arbeiten 2028 abgeschlossen sein und ab 2029 neue Züge fahren.

Busse. Die städtischen MobiCascais-Busse sind mit der Karte Viver Cascais kostenlos; sie steht Einwohnern, Schülern und Studierenden sowie Beschäftigten in Cascais offen.

Wer täglich pendelt, sollte auf wenige Gehminuten zum Bahnhof oft mehr achten als auf den Preis der Gemeinde.

CP-Werktagsfahrplan ab 6. April 2026, außerhalb der Stoßzeiten; zur Hauptverkehrszeit etwa 3 Minuten länger.
BahnhofMinuten bis Cais do Sodré
Carcavelos27
Parede29
São Pedro do Estoril32
São João do Estoril34
Estoril36
Monte Estoril38
Cascais40

Schulen

Welche internationalen Schulen kommen für Familien in Cascais infrage?

Mehrere internationale Schulen liegen im Kreis selbst, zwei weitere 15–20 Minuten entfernt direkt hinter der nördlichen Kreisgrenze. Bei gefragten Schulen werden Plätze oft ein Jahr im Voraus vergeben – die Schulsuche kommt daher meist vor der Haussuche.

Wichtig für deutschsprachige Familien: Die Deutsche Schule Lissabon hat ihren Standort in Estoril zum Schuljahr 2026/27 geschlossen. Unterrichtet wird seitdem ausschließlich am Campus Lissabon (Telheiras).

  • St. Julian's SchoolCarcavelos
  • St. Dominic's International SchoolSão Domingos de Rana
  • King's College School Cascaiseröffnet 2022, neuer Campus seit September 2025
  • IPS CascaisBicesse, Alcabideche
  • Prime School InternationalCampus Estoril
  • CAISL und TASIS PortugalLinhó, etwa 15–20 Minuten entfernt

Lehrpläne, Altersstufen und Schulgeld 2026/27 für jede Schule: Internationale Schulen in Cascais.

Immobilientypen

Wobei wir Sie begleiten

Wir beraten bei jeder Art von Kauf im Kreis – von der ersten Wohnung nahe dem Bahnhof bis zum Grundstück, auf dem Sie selbst bauen möchten.

WohnungenVom Studio bis zur Familienwohnung (T3/T4) entlang der Bahnlinie, in Cascais selbst und rund um Estoril.Median-Angebotspreis 770.000 €* Häuser & VillenReihenhäuser, freistehende Familienhäuser und Villen auf großen Grundstücken, von Parede bis Quinta da Marinha.Median-Angebotspreis 1,69 Mio. €* NeubautenProjekte im Bau und neu fertiggestellte Wohnungen: Ratenzahlung, zehnjährige Gewährleistung auf die Bausubstanz und Vertragsprüfung.Neubau 5.027 €/m² (INE) GrundstückeBaugrundstücke und Agrarland – und was der Flächennutzungsplan (PDM) und der Naturpark dort erlauben.IMT 6,5 % Bauland, 5 % Agrarland GewerbeLadenlokale, Büros und gemischt genutzte Gebäude für Selbstnutzer und Anleger in einem kleinen, ruhigen Markt.IMT pauschal 6,5 %, keine AIMI

* Angebotspreise, keine Verkaufspreise: Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026. INE-Wert: 12 Monate bis März 2026.

Preisindex

Wie schnell steigen die Preise in Cascais?

Der INE-Median der Verkaufspreise stieg von 3.473 €/m² im Jahr 2022 auf 4.687 €/m² in den 12 Monaten bis März 2026 – 11,9 % mehr als ein Jahr zuvor. Teurer ist in Portugal nur Lissabon (5.082 €/m²).

Unser Index verfolgt den Kreis und seine vier Gemeinden Quartal für Quartal anhand der INE-Daten, mit dem Landeswert (2.168 €/m²) und den Nachbarkreisen zum Vergleich. Die nächste INE-Veröffentlichung ist für den 23. Oktober 2026 angekündigt.

Zum Immobilienpreisindex Cascais
  • 20223.473 €
  • 20233.976 €
  • 20244.053 €
  • 20254.550 €
  • 12 M. bis März 20264.687 €
INE-Median des Verkaufspreises, €/m², Kreis Cascais, jeweils 12 Monate bis Dezember sowie 12 Monate bis März 2026.

Ratgeber

Ratgeber zum Immobilienkauf in Cascais

Fünf Ratgeber für internationale Käufer, jeweils mit Quellen und Stand, dazu ein Rechner für die Erwerbsteuern.

Wo wohnen in CascaisNeun Lagen im Vergleich KaufnebenkostenIMT, Stempelsteuer und Gebühren 2026 Laufende KostenIMI 0,35 %, AIMI, Nebenkosten Kurzzeitvermietung (AL)Regeln und Stand September 2026 Internationale SchulenLehrpläne, Alter, Schulgeld 2026/27 KaufnebenkostenrechnerIMT und Gebühren für Ihren Preis

So arbeiten wir

Wie läuft ein Kauf mit uns ab?

Wir handeln für Sie als Käufer – vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Der Weg hat sechs Schritte, und Sie kennen die Kosten jedes Schritts, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Kosten zuerst. Steuern, Anwalt, Notar und Registrierung kommen üblicherweise mit 7–11 % zum Kaufpreis hinzu; wer nie in Portugal steuerlich ansässig war, zahlt pauschal 7,5 % IMT und sollte eher mit 10 % rechnen. Wir gehen die Zahlen für Ihren Fall durch, bevor Sie sich festlegen.

Wer zahlt die Provision? In Portugal trägt die Vermittlungsprovision in der Regel der Verkäufer – aus dem Vertrag, den er mit dem vermarktenden Vermittler geschlossen hat.

  1. Ihr SuchprofilBudget, Lagen, Muss-Kriterien, Zeitplan und die Finanzierung des Kaufs.
  2. Auswahl geprüfter ObjektePassende Immobilien, auf Verfügbarkeit geprüft und mit den Preisdaten der Gemeinde abgeglichen.
  3. BesichtigungenVor Ort oder per Videoanruf, mit Hinweisen auf das, was im Exposé fehlt.
  4. Anwalt und Due DiligenceEin unabhängiger portugiesischer Anwalt prüft Grundbuch, Genehmigungen und etwaige Schulden; wir halten den Ablauf in Gang.
  5. CPCVDer Vorvertrag, meist mit Anzahlung: Bedingungen, Fristen und Vertragsstrafen erklärt, bevor Sie unterschreiben.
  6. Beurkundung (Escritura)IMT und Stempelsteuer bezahlt, Urkunde unterschrieben, Eintragung auf Ihren Namen.

FAQ

Immobilienkauf in Cascais: häufige Fragen

Kurze Antworten mit Zahlen und Quellen.

Der INE-Median der Verkaufspreise lag im Kreis in den 12 Monaten bis März 2026 bei 4.687 €/m², 11,9 % mehr als ein Jahr zuvor. Je Gemeinde reichte er von 3.934 €/m² in São Domingos de Rana bis 5.459 €/m² in Cascais e Estoril.
Ja. Portugal kennt keine allgemeine Beschränkung für ausländische Käufer von Wohnimmobilien; Sie brauchen eine portugiesische Steuernummer (NIF), ein örtliches Bankkonto erleichtert die Zahlungen. Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind und es nie waren, pauschal 7,5 % IMT auf eine Wohnimmobilie (Decreto-Lei 97/2026).
Meist 7–11 % des Preises: IMT, 0,8 % Stempelsteuer, ein Anwalt mit etwa 1–2 % sowie Notar- und Registergebühren von rund 500–1.200 €. Nichtresidenten mit dem Pauschalsatz von 7,5 % IMT sollten mit knapp 10 % planen.
Außerhalb der Stoßzeiten 40 Minuten ab Cascais und 27 Minuten ab Carcavelos bis Cais do Sodré (CP-Fahrplan seit 6. April 2026). Die Züge fahren zur Hauptverkehrszeit alle 15 Minuten, sonst alle 20 Minuten.
Stand September 2026 gibt es in Cascais weder einen Registrierungsstopp noch Begrenzungszonen für Alojamento Local, doch die Câmara arbeitet seit dem 24. März 2026 an einer kommunalen AL-Satzung. Nach DL 151/2026 müssen größere AL-Gemeinden bis 31. Dezember 2026 entscheiden, ob sie regulieren – prüfen Sie den Stand, bevor Sie für Mieteinnahmen kaufen.
Für den Käufer. Wir helfen bei der Wahl der Lage, prüfen die Objekte und führen den Kauf bis zur Beurkundung, und wir erklären alle Kosten vorab. Die Vermittlungsprovision zahlt in Portugal in der Regel der Verkäufer an den von ihm beauftragten Vermittler.

Kontakt

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Senden Sie uns Ihr Suchprofil. Wir antworten persönlich mit einer ersten Einschätzung zu Lagen und Budget und senden Ihnen danach eine Auswahl geprüfter Objekte.

E-Mail
ola@cascais.house

Region
Cascais & Großraum Lissabon, Portugal

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