Ein Stadthaus im alten Zentrum, ein Chalet des frühen 20. Jahrhunderts in Monte Estoril, eine Villa nahe der Quinta da Marinha oder ein Familienhaus in Manique: amtliche Preise, was Verkäufer in jeder Freguesia verlangen, die genaue Steuer auf einen Kauf und die planungsrechtlichen Prüfungen, die zeigen, ob alles, was Sie sehen, legal ist.
Kurz gesagt. Inserierte Häuser in Cascais verlangen im Median 1,69 Mio. € bzw. 7.048 €/m² (Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026), während der INE-Median der Verkaufspreise aller Wohnimmobilien in den 12 Monaten bis März 2026 bei 4.687 €/m² lag. Je Freguesia reicht der Median von 795.000 € in São Domingos de Rana bis 2,18 Mio. € in Cascais e Estoril. Ein Haus passt zu Käufern, die Platz und Garten suchen und Lizenzen sowie im Westen die Naturparkregeln prüfen.
INE-Median der Verkaufspreise aller Wohnimmobilien in Cascais, 12 Monate bis März 2026 (veröffentlicht am 17. Juli 2026; nächste Veröffentlichung am 23. Oktober 2026). Hauswert: medianer Angebotspreis, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026. Kaufnebenkosten: Hauptwohnsitz zu 1,5 Mio. €, IMT-Tabelle 2026. 250 m²: POPNSC (RCM 1-A/2004), protecção complementar II und III.
Warum ein Haus
In Cascais stehen etwa so viele Häuser zum Verkauf wie Wohnungen: 1.059 Hausinserate gegenüber 1.003 Wohnungsinseraten im Portal-Aggregat vom 28. September 2026. Die Spanne reicht von Reihenhaussiedlungen bei Tires bis zu Villen auf großen Grundstücken westlich des Ortes Cascais, und der Unterschied liegt nicht nur im Preis. Im Westen und Norden des Kreises, rund um Guincho, Areia, Malveira da Serra und in Teilen von Alcabideche, gehört viel Land zum Naturpark Sintra-Cascais, wo neue Häuser nur in wenigen Zonen und Größen zulässig sind; das bestehende Haus ist dort oft der einzige Weg. Deshalb ist die Bauakte so wichtig wie das Gutachten.
Mediane Angebotspreise für Häuser am 27. und 28. September 2026 (rankingimobiliario.com): 2.180.000 € in Cascais e Estoril, 1.420.000 € in Alcabideche und 795.000 € in São Domingos de Rana, wo Häuser im Schnitt 178 m² haben.
Nach dem POPNSC (RCM 1-A/2004) ist neuer Wohnbau in den Zonen des Parks mit vollem, partiellem und complementar-I-Schutz verboten. In complementar II und III darf ein Eigentümer ein Haus mit bis zu 250 m² Bruttofläche und 6,5 m Höhe bauen, auf einem Grundstück von mindestens 5.000 bzw. 2.000 m².
idealista/data zählte in Cascais mehr als 400 Objekte zu 4–8 Mio. €, mit einem Median von 4,7 Mio. € und einem Angebot, das 10 % unter dem Vorjahr lag (idealista/news, 25. Mai 2026).
Preise
Bei Häusern zählen Grundstück und Zustand mehr als der Quadratmeterpreis. Deshalb zeigen wir die Angebotspreise je Freguesia mit der durchschnittlichen inserierten Fläche. Portal-Aggregat, September 2026, Angebotspreise:
| Freguesia | Orte | Ø Fläche (m²) | Medianes Angebot |
|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril | Cascais, Estoril, Monte Estoril, Birre, Quinta da Marinha | 278 m² | 2.180.000 € |
| Carcavelos e Parede | Carcavelos, Parede (38 Inserate) | 371 m² | 1.675.000 € |
| Alcabideche | Manique, Bicesse, Alcoitão, Malveira da Serra | 252 m² | 1.420.000 € |
| São Domingos de Rana | Tires, Abóboda, Trajouce, Matarraque | 178 m² | 795.000 € |
| Gesamter Kreis | 1.059 Hausinserate | 264 m² | 1.690.000 € |
So lesen Sie ein Hausinserat: „T5“ kann ein genehmigtes T3 mit umgebautem Nebengebäude sein, und „400 m²“ können ein Poolhaus oder eine überdachte Terrasse einschließen, die nie genehmigt wurden. Nur Grundbuchauszug, Caderneta und genehmigte Pläne zeigen, was Sie tatsächlich kaufen.
Angebotspreise von rankingimobiliario.com, Seiten mit Stand 27. und 28. September 2026 (Carcavelos e Parede: 4. September 2026). Spannen nach Haustyp veröffentlichen wir nicht, weil kein belastbares Aggregat existiert. INE-Verkaufsmediane und ein Kostenbeispiel finden Sie im Datenteil unten.
Hausdaten
Den Wert eines Hauses bestimmen drei Dinge: die Freguesia, das Grundstück und das, was das Planungsrecht darauf erlaubt. Unten finden Sie die INE-Verkaufsmediane und die Angebotsmediane der Portale je Freguesia, getrennt und gekennzeichnet, dann eine exakte Kostenrechnung, die belegbaren Sanierungs- und Anschlusswerte, sechs planungsrechtliche Probleme, die Sie ausschließen sollten, und die Unterlagen für die Zeit vor dem CPCV.
Medianer Preis je m² aller verkauften Wohnimmobilien, Wohnungen und Häuser zusammen, je Freguesia (INE, Gemeindeebene). Mediane für Bestandsimmobilien gibt es nur für den Kreis insgesamt. Sie beschreiben eine Freguesia, nicht ein bestimmtes Haus oder Grundstück.
| Freguesia | Median €/m² | Bestand €/m² | Welche Häuser Sie dort finden |
|---|---|---|---|
| UF Cascais e Estoril | 5.459 | — | Stadthäuser im historischen Cascais; Villen und Chalets des frühen 20. Jahrhunderts in Estoril und Monte Estoril, oft umgebaut; freistehende Villen auf großen Grundstücken in der Quinta da Marinha; Villen- und Reihenhausanlagen in Birre und Torre. 438 Hausinserate |
| UF Carcavelos e Parede | 4.870 | — | Vor allem ein Wohnungsmarkt; frei stehende und Reihenhäuser auf ehemaligen Quintas und am Hang nördlich der Marginal. Nur 38 Hausinserate |
| Alcabideche | 4.159 | — | Wohnanlagen und freistehende Häuser in Manique, Bicesse und Alcoitão; Villen auf ländlichen Grundstücken Richtung Serra, viele davon im Naturpark. 233 Hausinserate, etwa drei je Wohnung |
| São Domingos de Rana | 3.934 | — | Reihenhaussiedlungen in Tires, Abóboda, Trajouce und Matarraque sowie einige ältere Einzelhäuser; außerhalb des Naturparks. 163 Hausinserate |
| Cascais — Kreis | 4.687 | 4.633 | Neubau: 5.027 €/m² |
| Lissabon | 5.082 | — | Der einzige Kreis über Cascais |
| Oeiras | 4.297 | — | Östlicher Nachbar |
| Sintra | 2.908 | — | Nördlicher Nachbar, teilt den Naturpark |
| Grande Lisboa | 3.598 | — | NUTS-III-Region |
Medianer Angebotspreis und Angebotspreis je m² der auf rankingimobiliario.com inserierten Häuser, Seiten mit Stand 27. und 28. September 2026, Carcavelos e Parede mit Stand 4. September. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Verkaufspreise. Spannen nach Haustyp (freistehend, Doppelhaus, Quinta) veröffentlichen wir nicht, weil kein belastbares Aggregat existiert; im obersten Segment zählte idealista/data mehr als 400 Objekte in Cascais zu 4–8 Mio. €, mit einem Median von 4,7 Mio. € (Anfang 2026).
| Freguesia | Orte | Ø Fläche m² | Medianes Angebot · €/m² |
|---|---|---|---|
| Kreis Cascais, alle Häuser (1.059 Inserate) | Gesamter Kreis | 264 | 1,69 Mio. € · 7.048 €/m² |
| UF Cascais e Estoril (438 Inserate) | Cascais, Estoril, Monte Estoril, Birre, Quinta da Marinha | 278 | 2,18 Mio. € · 8.897 €/m² |
| UF Carcavelos e Parede (38 Inserate, Stand 4. Sept. 2026) | Carcavelos, Parede | 371 | 1,675 Mio. € · 6.217 €/m² |
| Alcabideche (233 Inserate) | Manique, Bicesse, Alcoitão, Malveira da Serra | 252 | 1,42 Mio. € · 6.637 €/m² |
| São Domingos de Rana (163 Inserate, Stand 27. Sept. 2026) | Tires, Abóboda, Trajouce, Matarraque | 178 | 795.000 € · 4.994 €/m² |
Erwerb als eigener Hauptwohnsitz nach der IMT-Tabelle 2026. Beim Kauf aus Bestand fällt keine IVA an, und die Vermittlungsprovision trägt üblicherweise der Verkäufer.
| Position | € | Berechnung |
|---|---|---|
| IMT — Grunderwerbsteuer | 112.500 € | Über 1.150.853 € gilt nach der Tabelle 2026 ein einheitlicher Satz von 7,5 % auf den gesamten Preis, gleich ob Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Käufer ohne Wohnsitz in Portugal |
| Stempelsteuer (imposto do selo) 0,8 % | 12.000 € | 0,8 % des Kaufpreises, fällig zusammen mit der IMT vor der Beurkundung |
| Notar und Grundbuchamt | 1.200 € | Üblich sind 500–1.200 € für Urkunde und Eintragung; hier ist der obere Wert angesetzt |
| Anwalt des Käufers | 15.000 € | Üblich sind 1–2 % des Preises; hier 1 % (Grundbuch, Lizenzen, Pläne gegen Bestand, Planungsrecht, CPCV, Escritura) |
| Kaufnebenkosten gesamt | ≈ 140.700 € (9,4 %) |
Bei diesem Preis ändert die neue Regel für Nicht-Residenten nichts, weil über 1.150.853 € ohnehin für alle 7,5 % gelten. Darunter macht sie einen Unterschied: Beim medianen Angebotspreis für Häuser in São Domingos de Rana von 795.000 € zahlt ein Haupt- oder Zweitwohnsitz 6 % (47.700 €), ein Käufer, der in Portugal weder steuerlich ansässig ist noch je war, seit dem 25. Mai 2026 dagegen 7,5 % (59.625 €), erstattungsfähig bei Wohnsitznahme binnen zwei Jahren oder Vermietung zu moderater Miete für mindestens 36 Monate.
| Position | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Garage zum Wohnraum umbauen: Dämmung, Boden, Elektrik, einfache Oberflächen | 300–800 €/m² | Landesweite Spanne, idealista/news 18.06.2026 (aktualisiert 17.08.2026). Sie gilt nur für diesen Umfang, nicht für eine Komplettsanierung |
| Baukosten für neuen Wohnraum | +6,8 % im Jahr | INE-Baukostenindex für Wohnungsneubau, Juli 2026: Material +6,3 %, Arbeit +7,3 % (über idealista/news 08.09.2026) |
| IVA auf Bauleistungen | 6 % oder 23 % | 6 % nach DL 97/2026 für Bau- oder Sanierungsverträge im Wohnbau, deren Genehmigungsverfahren ab dem 25.09.2025 begann, innerhalb der Obergrenzen (Verkaufspreis bis 660.982 € oder Miete bis 2.300 € im Monat); sonst 23 % |
| Kanalanschluss, Águas de Cascais | 1.220,16 € | Anschlussleitung bis 4 m, zuzüglich 109,51–156,44 € je weiteren Meter, ohne IVA; Tarif gültig ab 1. Juli 2026. Wichtig, wenn ein Haus noch eine Sickergrube nutzt |
| Wasseranschluss, Águas de Cascais | 791,56–1.478,28 € | Anschlussleitung bis 4 m je nach Durchmesser, zuzüglich 60,99–234,65 € je weiteren Meter, ohne IVA; gleicher Tarif |
Cascais veröffentlicht keine Bearbeitungsstatistik seiner Bauverwaltung, daher nennen wir keine Standarddauer. Rechnen Sie mit zusätzlicher Zeit, wenn eine Bauvoranfrage oder eine Legalisierung nötig ist.
| Phase | Wann | Was passiert |
|---|---|---|
| Angebot | Vor jedem Vertrag | Schriftliches Angebot an den Verkäufer oder dessen Vermittler |
| Planungsrechtlicher Status des Grundstücks | Vor dem CPCV | Flächenklassen des PDM (Revision 2015, geändert 2023); im Naturpark die Schutzstufe nach POPNSC; an der Küste die Schutzstreifen des POC-ACE; REN und RAN |
| Pläne gegen Bestand und Gutachten | Vor dem CPCV | Genehmigte Pläne und Lizenzen mit dem Gebauten vergleichen; unabhängige technische Prüfung von Statik, Dach, Feuchtigkeit und Installationen |
| CPCV — Vorvertrag | Tag der Unterzeichnung | Es wird eine Anzahlung (sinal) geleistet: Wer als Käufer zurücktritt, verliert sie; ein Verkäufer, der zurücktritt, zahlt das Doppelte; Bedingungen wie Legalisierung, Finanzierung oder berichtigte Flächen |
| PIP, falls Sie erweitern wollen | Optional | Eine Bauvoranfrage (pedido de informação prévia) über Loja Cascais Online; die Câmara entscheidet binnen 20 Tagen, bei einer detaillierten Anfrage binnen 30 (RJUE Art. 16), und ein positiver Bescheid bindet sie (Art. 17). Mit DL 108/2026 ändert sich das Verfahren ab 1. Oktober 2026 |
| IMT, Stempelsteuer und Escritura | Vor und am Tag der Beurkundung | Zahlung der Steuern über das Portal das Finanças; Urkunde, Eintragung und Schlüssel |
Bei einem Haus zählt nicht nur, was gebaut wurde, sondern auch wo. Das Gebiet um Guincho, Areia und Malveira da Serra sowie der Westen und Norden von Alcabideche liegen im Naturpark Sintra-Cascais, wo der POPNSC eigene Grenzen zum PDM hinzufügt. Seit dem 1. Januar 2024 (DL 10/2024) verlangt der Notar die Nutzungslizenz bei der Beurkundung nicht mehr; die Prüfung liegt also beim Käufer. Ab 1. Oktober 2026 gilt ein neues RJUE (DL 108/2026).
| Was wir finden | Warum es zählt | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Anbau, Nebengebäude, Poolhaus oder überdachte Terrasse fehlen in den genehmigten Plänen | Banken und Versicherer rechnen mit genehmigter Fläche. Eine spätere Legalisierung setzt voraus, dass der Bau den heutigen Regeln entspricht: dem PDM von 2015 mit seinen Änderungen und im Naturpark dem POPNSC | Die genehmigten Pläne aus der Bauakte der Câmara holen und Raum für Raum vergleichen; ungenehmigter Fläche im Angebot keinen Wert geben oder die Legalisierung zur Bedingung im CPCV machen |
| Bestandshaus in einer Zone ‚protecção complementar I‘ des Parks, über 250 m² Bruttofläche erweitert | In complementar I ist neuer Wohnbau verboten; bestehende Gebäude dürfen für Wohnzwecke nur bis 250 m² Bruttofläche geändert, wiederaufgebaut oder erweitert werden (POPNSC, RCM 1-A/2004, Art. 20) | Schutzstufe der Parzelle und Bruttofläche in der Lizenz prüfen; Fläche über der Grenze steht im Widerspruch zum Plan |
| Land- oder forstwirtschaftliches Nebengebäude als Wohnhaus genutzt | In den Zonen protecção parcial I und II ist neuer Wohnbau verboten; zulässig sind nur solche Nebengebäude, auf Grundstücken ab 10.000 m², bis 250 m², 4,5 m Höhe und eingeschossig (Art. 15) | Als das behandeln, wofür es genehmigt ist. Setzt der Preis ein Wohnhaus voraus, Abstand nehmen |
| Eigengenutzte Villa in complementar II oder III, die die Grenzen überschreitet | Neue Eigenheime brauchen dort ein Grundstück von mindestens 5.000 m² (II) bzw. 2.000 m² (III) und sind auf 250 m² Bruttofläche, 6,5 m Höhe, zwei Geschosse und 750 m² versiegelte Fläche begrenzt (Art. 22 und 24) | Neben dem Haus auch Pflaster, Pool und Terrassen messen, denn die Grenze von 750 m² betrifft die gesamte versiegelte Fläche |
| Haus auf Rústico-Land oder auf REN- bzw. RAN-Flächen | In REN und RAN ist Bauen grundsätzlich verboten. Die Umwidmung von Rústico- in Bauland nach DL 117/2024 verlangt mindestens 70 % öffentlichen oder preisgedämpften Wohnraum, und eine Anwendung in Cascais ist nicht bekannt | Die Flächenklasse vor jedem Angebot in den PDM-Plänen und im Grundbuch prüfen |
| Flächen, die zwischen Caderneta, Grundbuch und genehmigten Plänen abweichen | Der VPT in der Caderneta bestimmt IMI und AIMI, und Bank wie Notar stützen sich auf die eingetragenen Werte | Den Verkäufer die Register vor der Beurkundung auf seine Kosten berichtigen lassen |
Was eine Legalisierung bedeutet: ein Architektenprojekt, das nachweist, dass die Bauten dem heutigen PDM und gegebenenfalls POPNSC, REN, RAN und Küstenregeln entsprechen, danach ein kommunales Genehmigungsverfahren mit Gebühren. Was diese Regeln nicht erfüllen kann, lässt sich nicht legalisieren. Bußgelder und Wartezeiten nennen wir nicht, weil uns für Cascais keine geprüften Werte vorliegen.
Quellen: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 12 Monate bis März 2026 (veröffentlicht am 17. Juli 2026; Werte je Freguesia: INE, Gemeindeebene); rankingimobiliario.com, Aggregate Häuser, 4.–28. September 2026 (Angebotspreise); idealista/news 25.05.2026 (idealista/data), 18.06.2026, 08.09.2026 und 27.01.2026; Portal das Finanças, IMT-Tabellen 2026 und CIMT Art. 17 (DL 97/2026); POPNSC, RCM 1-A/2004; RJUE (DL 555/99) Art. 16–17; DL 10/2024; DL 108/2026; Tarif Águas de Cascais ab 1. Juli 2026. Nächste INE-Veröffentlichung: 23. Oktober 2026.
Schritt für Schritt
Finanzierung
Der Gutachter der Bank zählt nur genehmigte, eingetragene Fläche. Ein ungenehmigtes Nebengebäude oder Poolhaus erhöht das Darlehen also nicht, und eine große Lücke zwischen Preis und Bewertung müssen Sie aus Eigenmitteln decken. Bei Häusern auf großen Grundstücken oder im Naturpark gibt es wenige Vergleichsverkäufe; lassen Sie die Bewertung daher vor der Anzahlung zum CPCV erstellen oder knüpfen Sie den Vertrag an das Darlehen. Unsere Schwesterseite erklärt, wie Hypotheken für Nicht-Residenten in Portugal funktionieren.
Steuern
Die IMT auf ein Haus als eigenen Hauptwohnsitz ist bis 660.982 € progressiv, danach gelten einheitlich 6 % bis 1.150.853 € und einheitlich 7,5 % darüber; hinzu kommen 0,8 % Stempelsteuer, Notar und Eintragung sowie der Anwalt. Bei einem Haus für 1,5 Mio. € sind das 140.700 €, rund 9,4 %. Käufer, die in Portugal weder steuerlich ansässig sind noch je waren, zahlen seit dem 25. Mai 2026 7,5 % auf den gesamten Preis (DL 97/2026); das ändert das Ergebnis nur unter 1.150.853 €. Jährlich erhebt Cascais IMI von 0,35 % des VPT (Satz 2025). AIMI fällt an, wenn der Wohn-VPT einer Person 600.000 € übersteigt (1,2 Mio. € bei Paaren mit gemeinsamer Veranlagung): 0,7 % auf den Überschuss, 1 % auf den Teil dieses steuerpflichtigen Überschusses über 1 Mio. € und 1,5 % über 2 Mio. €. Einzelheiten in den Ratgebern zu Kaufnebenkosten und laufenden Kosten sowie im Kaufnebenkosten-Rechner.
Lage
In Cascais e Estoril sind Angebot und Angebotspreise am höchsten: Villen und Chalets des frühen 20. Jahrhunderts in den oberen Straßen von Estoril und Monte Estoril, küstennahe Villen in São João und São Pedro do Estoril mit freistehenden Häusern der 1960er- bis 1990er-Jahre im Hinterland sowie Villen auf großen Grundstücken in der Quinta da Marinha und in Birre. Alcabideche bietet Wohnanlagen und Einzelhäuser in Manique, Bicesse und Alcoitão und ländliche Grundstücke Richtung Serra, großteils im Park. São Domingos de Rana hat Reihenhaussiedlungen und die niedrigsten Preise, außerhalb des Parks. Carcavelos und Parede haben nur wenige Hausinserate. Ortsratgeber: Estoril und Monte Estoril, Birre und Quinta da Marinha, Guincho, Areia und Malveira da Serra, Alcabideche und São Domingos de Rana.
Was wir bei jedem Haus prüfen: Grundbuch, Caderneta und genehmigte Pläne stimmen untereinander und mit dem Bestand überein; eine Nutzungslizenz liegt vor, auch wenn der Notar sie nicht mehr verlangt; der planungsrechtliche Status ist bekannt, also PDM-Klasse, Schutzstufe nach POPNSC, POC-ACE-Streifen an der Küste sowie REN oder RAN; Lasten wie Hypotheken, Pfändungen oder Nießbrauch werden bei der Beurkundung gelöscht; ein etwaiges Vorkaufsrecht ist geklärt; Zufahrt und Grenzen entsprechen dem Grundbuch; und die Entwässerung läuft über den Kanal oder, bei einer Sickergrube, sind die Kosten eines Anschlusses bei Águas de Cascais bekannt. Unsere Schwesterseite behandelt Due Diligence und typische Betrugsmaschen in Portugal.
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