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Nach eigenen Vorstellungen planen
Grundriss, Ausrichtung, Energiestandard und Garten bestimmen Sie selbst — im Rahmen dessen, was die Câmara für dieses Grundstück genehmigt.
Grundstücke in Cascais
Was ein Grundstück in Cascais an Bebauung zulässt, was Kauf und Anschluss kosten und welche Regeln darüber entscheiden — Grundstück für Grundstück.
Kurz gesagt. Bauland in Cascais wird zu einem Median-Angebotspreis von 574.000 € bzw. 909 €/m² angeboten, bei 232 Portalinseraten (rankingimobiliario.com, 28. September 2026). Für urbane Grundstücke fällt pauschal 6,5 % IMT an, für Agrarland 5 %. Ein Grundstück passt zu Käufern, die ihr Haus selbst planen möchten und Zeit für PIP und Baugenehmigung haben; im Naturpark ist nur ein eigenes Wohnhaus auf mindestens 2.000 bzw. 5.000 m² möglich.
574.000 €Median-Angebotspreis, Grundstücke
6,5 %IMT auf Bauland
5 %IMT auf Agrarland
20 TageGesetzliche Frist für den PIP
Median-Angebotspreis von 232 Grundstücksinseraten im Kreis Cascais (rankingimobiliario.com, 28. September 2026) — Angebots-, keine Verkaufspreise, urbanes und ländliches Land gemischt. IMT laut CIMT Art. 17; PIP-Frist laut RJUE Art. 16 in der bis 30. September 2026 geltenden Fassung (ab 1. Oktober 2026 gilt das neue Regime des DL 108/2026).
Warum Grundstück
Warum Käufer in Cascais nach Grundstücken suchen
Das Angebot in Cascais besteht überwiegend aus fertigen Wohnungen und Villen; ein Grundstück ist der Weg für Käufer, die ihr Haus selbst entwerfen wollen. Zugleich ist es der Kauf, bei dem die Unterlagen am meisten zählen. Zwei benachbarte Grundstücke können sehr unterschiedliche Rechte haben, weil PDM, Naturparkplan, REN, RAN und Küstenprogramm jeweils eigene Grenzen ziehen.
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Dokumentierte Regeln
Der PDM gilt seit 2015 und wurde 2017, 2019, 2020 und 2023 geändert; die Naturparkregeln stammen aus 2004. Der Rahmen ist öffentlich, die Arbeit liegt in der Anwendung auf ein konkretes Grundstück.
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Ein überprüfbarer Preis
Die Median-Angebotspreise für Grundstücke reichen von 676 €/m² in Alcabideche bis 2.675 €/m² in Cascais e Estoril (Portaldaten, September 2026). Ein PIP zeigt, ob der Preis zum Baurecht passt.
Preise
Angebotspreise für Grundstücke nach Gemeinde
Portal-Mediane der Grundstücksinserate je Gemeinde. Sie mischen urbanes und ländliches Land; wo große Agrarflächen überwiegen, sinkt der Wert je m². Lesen Sie die Zahlen als Spanne, nicht als Bewertung.
| Gemeinde | Umfasst | Ø Grundstück (m²) | Median-Angebot |
|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril | Cascais, Estoril, Birre, Quinta da Marinha | 1.737 m² | 1.800.000 € · 2.675 €/m² |
| Carcavelos e Parede | Carcavelos, Parede (nur 4 Inserate) | 289 m² | 600.000 € · 1.902 €/m² |
| Alcabideche | Alcabideche, Alvide, Manique, Malveira da Serra | 3.981 m² | 550.000 € · 676 €/m² |
| São Domingos de Rana | Tires, Abóboda, Trajouce, Matarraque | 2.042 m² | 344.500 € · 816 €/m² |
| Kreis Cascais | Alle vier Gemeinden, 232 Inserate | 2.669 m² | 574.000 € · 909 €/m² |
Inserate genau lesen: „viabilidade de construção“ ist die Einschätzung des Verkäufers. Maßgeblich sind die PDM-Kategorie des Grundstücks und eine schriftliche PIP-Antwort der Câmara Municipal de Cascais.
rankingimobiliario.com bündelt Inserate von RE/MAX, ERA, Century 21, KW und Zome; Gemeindeseiten vom 27.–28. September 2026, Carcavelos e Parede vom 4. September 2026. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Transaktionspreise; die INE-Preisstatistik erfasst Wohnungen und Häuser, keine Grundstücke.
Ein Grundstück ist so viel wert, wie die Câmara darauf bauen lässt.Senden Sie uns das Grundstück oder Ihre Suchkriterien — Lage, Größe, Budget —, und wir prüfen Klasse, PDM-Kategorie und Auflagen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Grundstück prüfen lassenGrundstücks-Analyse
Grundstücke in Cascais: Klasse, Auflagen und was sie erlauben
Hinter einem „terreno“-Inserat in Cascais kann sich eine erschlossene Parzelle in einem Loteamento verbergen, unbebautes Bauland, ein Grundstück unter Naturparkregeln oder Agrarland, auf dem kein Haus erlaubt ist. Grundbuchklasse und PDM-Kategorie entscheiden, was Sie bauen dürfen und welcher Steuersatz gilt. Hier finden Sie die Klassen, ein Kostenbeispiel und die gesetzlichen Fristen, die den Zeitplan prägen.
Grundstücksklassen, Baurecht und Steuern (Cascais, 2026)
IMT laut Portal das Finanças (CIMT Art. 17); IMI für das Steuerjahr 2025 laut Edital 19/2026; Naturparkregeln aus dem POPNSC (RCM 1-A/2004, Art. 22 und 24). Das Baurecht bestätigt die Câmara für jedes Grundstück einzeln, nie das Inserat.
| Klasse | Darf ein Wohnhaus gebaut werden? | IMT | IMI (Cascais) | Wo |
|---|---|---|---|---|
| Lote urbano — Parzelle in einem genehmigten Loteamento | Ja, im Rahmen der Loteamento-Genehmigung (alvará): Grundfläche, Höhe und Nutzung | 6,5 % | 0,35 % des VPT | Parzellierungen in allen vier Gemeinden; Alvará und bereits gebaute Erschließung prüfen |
| Terreno urbano — Bauland, nicht parzelliert | Abhängig von PDM-Kategorie und Baukennziffer; vor dem Kauf per PIP bestätigen lassen | 6,5 % | 0,35 % des VPT | Bauland laut PDM: die Küstenorte sowie die Ortskerne von Alcabideche und São Domingos de Rana |
| Grundstück im Naturpark (PNSC) | Nur in den Schutzzonen „complementar“ II oder III: eigenes Wohnhaus auf mindestens 5.000 m² (II) bzw. 2.000 m² (III), höchstens 250 m² Bruttofläche, 6,5 m, zwei Geschosse | 6,5 % / 5 % | 0,35 % / 0,8 % | Westen und Norden von Cascais: Malveira da Serra, Areia, Guincho-Küste, Quinta do Pisão |
| Rústico — Agrar- oder Waldland | In der Regel nein; in REN und RAN ist Bauen grundsätzlich verboten | 5 % | 0,8 % des VPT | Flächen, die der PDM als ländlich einstuft; Planta de ordenamento prüfen |
| Rústico im Umwidmungsverfahren (DL 117/2024) | Nur über die Sonderregelung: mindestens 70 % der oberirdischen Geschossfläche für öffentlichen, preisgedämpften oder kostenkontrollierten Wohnraum | 5 % | 0,8 % des VPT | Bis September 2026 keine Anwendung in Cascais bekannt |
Was ein Grundstück vor dem ersten Stein kostet — Rechenbeispiel
Ein Grundstück zum Median-Angebotspreis für Bauland in der Gemeinde, 574.000 € (rankingimobiliario.com, 28. September 2026), mit den kürzesten Wasser- und Kanalanschlüssen. Anwalt mit der Mitte der üblichen 1–2 %; Notar und Grundbuch am oberen Ende von 500–1.200 €.
| Position | € | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundstück zum Median-Angebotspreis der Gemeinde | 574.000 € | Median von 232 Grundstücksinseraten in Cascais, 28. September 2026 (Angebot, kein Verkaufspreis) |
| IMT 6,5 % | 37.310 € | Pauschalsatz für Bauland, keine Stufen (CIMT Art. 17) |
| Stempelsteuer 0,8 % | 4.592 € | Wird zusammen mit der IMT vor dem Notartermin bezahlt |
| Anwalt, rund 1,5 % | 8.610 € | Mitte der üblichen 1–2 %; einschließlich Grundbuch- und Planungsprüfung |
| Notar und Grundbuch | 1.200 € | Obere Grenze der üblichen 500–1.200 € |
| Águas de Cascais: Wasser- und Kanalanschluss | 2.264 € | Kürzeste Anschlussleitungen (bis 4 m) plus Machbarkeitsprüfung, Abnahme und Zähler; Tarif ab 1. Juli 2026, ohne MwSt. |
| Summe vor Planung und Bau | ≈ 630.000 € |
Planung und Bau fehlen in dieser Tabelle bewusst: Für Baukosten je m² in der Region Lissabon haben wir 2026 keine verlässliche Quelle gefunden. Belegt ist die Entwicklung — der INE-Baukostenindex für neue Wohngebäude stieg in den zwölf Monaten bis Juli 2026 um 6,8 %, bei Material um 6,3 % und bei Löhnen um 7,3 % (INE über idealista/news, 8. September 2026). Holen Sie Festpreisangebote ein, bevor Sie sich auf ein Grundstück festlegen.
Gesetzliche Fristen und Reihenfolge
Fristen aus dem RJUE (Art. 16–17) und, für Anträge ab dem 1. Oktober 2026, aus dem neuen Regime des Decreto-Lei 108/2026. Tatsächliche Bearbeitungszeiten veröffentlicht die Câmara de Cascais nicht.
| Phase | Frist | Was passiert |
|---|---|---|
| Prüfung von Grundbuch, PDM und Auflagen | Keine gesetzliche Frist | Certidão permanente und Caderneta; PDM-Kategorie in der Planta de ordenamento; REN, RAN, PNSC und POC-ACE in der Planta de condicionantes |
| PIP — Bauvoranfrage | 20 Tage (30 bei detailliertem PIP) | RJUE Art. 16; eine positive Antwort bindet die Câmara im späteren Genehmigungsverfahren (Art. 17) |
| Kauf | Laut CPCV | CPCV unter der Bedingung eines positiven PIP, danach die Escritura; IMT und Stempelsteuer werden vorher bezahlt |
| Architektenentwurf | Zeitplan Ihres Architekten | Unterlagen nach RUEM, eingereicht über Loja Cascais Online oder in der Loja Cascais (Cascais oder Tires); Gebühren bei Einreichung |
| Genehmigung oder Comunicação prévia | Ab 1. Okt. 2026: Erstprüfung in 20 Tagen | Neues RJUE (DL 108/2026): 10 Tage zum Nachreichen fehlender Unterlagen; weniger Vorabkontrolle, mehr Verantwortung beim Antragsteller |
| Fachplanungen | 6 Monate (+3) | Einreichungsfrist nach DL 108/2026: Statik, Wasser, Abwasser, Elektro und weitere Fachprojekte |
| Bau und Fertigstellung | Laut Bauvertrag | Bauarbeiten, dann Autorização de utilização und Lieferverträge mit Águas de Cascais und einem Stromversorger |
Ohne veröffentlichte Bearbeitungszeiten bleibt jeder Gesamtzeitplan eine Schätzung. Wir erstellen ihn für jedes Grundstück gemeinsam mit Ihrem Architekten und prüfen am Tag der Einreichung, welches Genehmigungsrecht gilt.
Anschlüsse und Zufahrt: was vor der Unterschrift zu beziffern ist
WasserÁguas de Cascais berechnet für eine Wasseranschlussleitung bis 4 m je nach Durchmesser 791,56–1.478,28 €, dazu 60,99–234,65 € je weiteren Meter (Tarif ab 1. Juli 2026, ohne MwSt.).
AbwasserEin Kanalanschluss bis 4 m kostet 1.220,16 €, dazu 109,51–156,44 € je weiteren Meter nach demselben Tarif. Klären Sie früh, ob ein öffentlicher Kanal bis an die Grundstücksgrenze reicht.
FormalitätenHinzu kommen bei Águas de Cascais eine Machbarkeitsprüfung (125,12–156,39 €), die Abnahme der Hausinstallation (74,52–91,99 €) und der Zähler (52,44 €), jeweils ohne MwSt.
StromE-Redes kalkuliert jeden Neuanschluss einzeln; einen veröffentlichten Standardpreis haben wir nicht gefunden. Lassen Sie sich vor dem CPCV ein schriftliches Angebot geben, vor allem bei netzfernen Grundstücken.
ZufahrtNötig ist eine Grenze zu einer öffentlichen Straße oder ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht (servidão). Eine nur gewohnheitsmäßig genutzte Zufahrt ist ein Risiko für Genehmigung und Bank.
KüsteKüstennahe Grundstücke können in den Schutz- und Gefahrenzonen des POC-ACE (RCM 66/2019) liegen. Prüfen Sie die Planta de condicionantes, bevor Sie für den Meerblick bezahlen.
Quellen: Portal das Finanças, CIMT Art. 17 (IMT) und CIMI Art. 135-B (AIMI); Câmara Municipal de Cascais — Edital 19/2026 (IMI), Serviceseiten zu PIP und Baugenehmigung (cascais.pt); PDM Cascais, Revision 2015 (Aviso 7212-B/2015) mit Änderungen; POPNSC, RCM 1-A/2004; POC-ACE, RCM 66/2019; RJUE (DL 555/99) Art. 16–17; DL 108/2026 über idealista/news, 10. September 2026; DL 117/2024 und Lei 53-A/2025; Tarif von Águas de Cascais ab 1. Juli 2026; Grundstücksdaten von rankingimobiliario.com, 4.–28. September 2026 (Angebotspreise); INE-Baukostenindex über idealista/news, 8. September 2026.
Schritt für Schritt
Vom Grundstück zur Baugenehmigung
- Klasse feststellen — Certidão permanente und Caderneta predial (urbano oder rústico, Fläche, Eigentümer, Lasten), dann die PDM-Kategorie in der Planta de ordenamento.
- Auflagen kartieren — REN, RAN, die Schutzstufe im Naturpark nach POPNSC, die Küstenzonen des POC-ACE und Dienstbarkeiten in der Planta de condicionantes.
- Die Câmara fragen (PIP) — einen Pedido de informação prévia über Loja Cascais Online oder in der Loja Cascais in Cascais oder Tires einreichen; die Gebühr wird dabei fällig. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 20 Tage, bei einem detaillierten PIP 30.
- Unter Vorbehalt unterschreiben — den CPCV an einen positiven PIP knüpfen; IMT und Stempelsteuer werden vor der Escritura bezahlt.
- Planen und einreichen — Architektenentwurf nach RUEM, dann Genehmigung oder Comunicação prévia. Ab 1. Oktober 2026 gilt das neue RJUE (DL 108/2026) mit einer Erstprüfung in 20 Tagen und 10 Tagen zum Nachreichen fehlender Unterlagen.
- Anschließen und fertigstellen — Wasser und Abwasser über Águas de Cascais, Strom über E-Redes, Bau, danach die Autorização de utilização.
Finanzierung
Grundstück und Bau bezahlen
Planen Sie das gesamte Budget vor der Unterschrift: Grundstück, IMT und Stempelsteuer, Gebühren, Planung, Bau, Anschlüsse und eine Reserve. Ob eine Bank unbebautes Land oder ein Bauvorhaben finanziert, entscheidet sie im Einzelfall; sprechen Sie daher früh mit Kreditgebern und knüpfen Sie den CPCV bei Bedarf an die Finanzierung. Einen Überblick gibt der Beitrag, wie portugiesische Banken an Nicht-Residenten verleihen.
Steuern
Steuern auf Grundstücke in Cascais
Die IMT beträgt pauschal 6,5 % auf urbanes Bauland und 5 % auf Agrarland, ohne Stufen (Portal das Finanças, CIMT Art. 17); dazu kommt 0,8 % Stempelsteuer. Jährlich zahlen Sie IMI auf den Steuerwert (VPT): 0,35 % für urbane Immobilien in Cascais (IMI für 2025, zahlbar 2026, Edital 19/2026) und 0,8 % für Agrarland. Bauland zählt zur AIMI, die nur gewerbliche, industrielle, Dienstleistungs- und „sonstige“ urbane Immobilien ausnimmt (CIMI Art. 135-B). Bauleistungen tragen 23 % MwSt. oder 6 % beim Wohnungsbau, der die Bedingungen des DL 97/2026 erfüllt — ob Ihr Vertrag dazugehört, klärt Ihr Steuerberater. Mehr zu den Kaufnebenkosten in Cascais.
Lage
Wo in Cascais gebaut werden kann
Der Westen und Norden des Kreises — Malveira da Serra, Areia, die Guincho-Küste und Quinta do Pisão — liegen im Parque Natural Sintra-Cascais. Dort verbietet der POPNSC (RCM 1-A/2004) neuen Wohnbau in den Schutzstufen total, partial und complementar I und erlaubt ein eigenes Wohnhaus nur in complementar II und III. Anderswo entscheidet der PDM, während in REN und RAN Bauen grundsätzlich verboten ist. Von 232 Grundstücksinseraten entfallen 88 auf Alcabideche und 76 auf São Domingos de Rana (rankingimobiliario.com, 27.–28. September 2026). Siehe Guincho, Areia und Malveira da Serra, Alcabideche und São Domingos de Rana.
Vor der Unterschrift
Was wir bei jedem Grundstück prüfen: Grundbuch und Caderneta (Klasse, Fläche, Eigentümer, Lasten); PDM-Kategorie und Baukennziffer; Auflagen — REN, RAN, POPNSC-Schutzstufe, POC-ACE-Zonen; einen schriftlichen PIP oder eine noch gültige Genehmigung; die rechtlich gesicherte Zufahrt; schriftliche Anschlussangebote von Águas de Cascais und E-Redes; Pflichten aus dem Loteamento, falls das Grundstück in einem liegt; und laufende Gerichtsverfahren. Die vollständige Checkliste finden Sie unter Due Diligence beim Immobilienkauf in Portugal.
Geprüfte Grundstücke
Suchen Sie ein Grundstück in Cascais?
Nennen Sie uns Lage, Grundstücksgröße und Budget. Wir antworten mit Grundstücken, deren Klasse, PDM-Kategorie und Auflagen wir bereits geprüft haben.
FAQ
Grundstücke in Cascais — FAQ
Laut Portaldaten liegt der Median-Angebotspreis für Grundstücke im Kreis Cascais bei 574.000 € bzw. 909 €/m², bei 232 Inseraten (rankingimobiliario.com, 28. September 2026). Das sind Angebotspreise für urbanes und ländliches Land zusammen; eine INE-Preisreihe für Grundstücke gibt es nicht.
In der Regel nein. Rústico ist Land für Landwirtschaft oder Forst, und in REN und RAN ist Bauen grundsätzlich verboten. Die Sonderregelung zur Umwidmung nach DL 117/2024 verlangt mindestens 70 % der Geschossfläche für öffentlichen, preisgedämpften oder kostenkontrollierten Wohnraum; bis September 2026 ist in Cascais keine Anwendung bekannt.
Nur in den Schutzzonen complementar II und III und nur das eigene Wohnhaus: auf mindestens 5.000 m² (II) bzw. 2.000 m² (III), mit höchstens 250 m² Bruttogeschossfläche, 6,5 m Höhe und zwei Geschossen (POPNSC, RCM 1-A/2004, Art. 22 und 24). In den übrigen Schutzstufen ist neuer Wohnbau verboten.
Mit einem Pedido de informação prévia fragen Sie die Câmara, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die gesetzliche Entscheidungsfrist beträgt 20 Tage, bei einem detaillierten PIP 30 (RJUE Art. 16), und eine positive Antwort bindet die Câmara im späteren Genehmigungsverfahren (Art. 17). Das gilt in der Fassung bis 30. September 2026; prüfen Sie, was DL 108/2026 für Anfragen ab 1. Oktober ändert. Tatsächliche Bearbeitungszeiten veröffentlicht Cascais nicht.
Die IMT beträgt pauschal 6,5 % auf urbanes Bauland und 5 % auf Agrarland, dazu 0,8 % Stempelsteuer (CIMT Art. 17). Nach dem Kauf liegt die IMI in Cascais bei 0,35 % des Steuerwerts für urbane Immobilien (IMI für 2025, zahlbar 2026) und bei 0,8 % für Agrarland.
Das Decreto-Lei 108/2026 ordnet das RJUE-Verfahren neu: weniger Vorabkontrolle, mehr Verantwortung für Antragsteller und Planer, eine Erstprüfung in 20 Tagen und 10 Tage zum Nachreichen fehlender Unterlagen (idealista/news, 10. September 2026). Welches Recht für Ihren Antrag gilt, richtet sich nach dem Tag der Einreichung.
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Cascais & Großraum Lissabon, Portugal
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