Kaufnebenkosten in Cascais: IMT, Stempelsteuer und Gebühren (2026)

Rechnen Sie beim Kauf einer Wohnimmobilie in Cascais mit 7–11 % zusätzlich zum Kaufpreis. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer IMT aus, dazu kommen 0,8 % Stempelsteuer, rund 1–2 % Anwaltshonorar und etwa 500–1.200 € für Notar und Grundbuch. Wo Sie innerhalb dieser Spanne landen, hängt vom Preis und von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab: Seit dem 25. Mai 2026 zahlt, wer in Portugal weder steuerlich ansässig ist noch es jemals war, pauschal 7,5 % IMT auf eine Wohnimmobilie.

Diese Seite wendet die Regeln auf das Preisniveau in Cascais an. Die landesweiten Grundlagen Schritt für Schritt finden Sie im ausführlichen Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Portugal unserer Schwesterseite; hier geht es darum, was sie für ein Budget in Cascais bedeuten.

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Vier Posten trägt der Käufer: IMT, Stempelsteuer, den eigenen Anwalt sowie Notar- und Registergebühren. Die Provision des Verkäufermaklers gehört nicht dazu, denn in Portugal zahlt sie in der Regel der Verkäufer.

Für Beurkundung und Grundbuch gibt es einen festen Mindestbetrag und eine Spanne. Am Schalter Casa Pronta des Registeramts (IRN) kosten Kaufurkunde und Eintragung pauschal 375 €, oder 700 €, wenn im selben Verfahren eine Hypothek eingetragen wird; Käufer bis 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz für höchstens 330.539 € kaufen, zahlen 150 € bzw. 250 € (Decreto-Lei 48-D/2024). Mit einem privaten Notar oder einer vom Anwalt beglaubigten Urkunde, dazu Bescheinigungen und gesonderten Eintragungen, sollten Sie etwa 500–1.200 € einplanen. Unser Kaufnebenkostenrechner rechnet mit der Casa-Pronta-Gebühr; die Rechenbeispiele unten verwenden vorsichtshalber die Spanne von 500–1.200 €.

IMT und Stempelsteuer werden auf den höheren der beiden Werte erhoben: den Kaufpreis in der Urkunde oder den Steuerwert der Immobilie (VPT, ausgewiesen in der Caderneta Predial). In Cascais ist meist der Kaufpreis höher, Ihr Anwalt sollte es dennoch prüfen. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist von der Mehrwertsteuer (IVA) befreit, auch bei Neubauten; die 6 % IVA aus dem Decreto-Lei 97/2026 betreffen Bauverträge, nicht den Kauf einer fertigen Immobilie.

Wir arbeiten auf der Seite des Käufers. Wir verkaufen keine Immobilien, und die Provision ist eine Sache zwischen Verkäufer und Verkäufermakler. Deshalb taucht sie in keinem der folgenden Budgets auf.

Wie wird die IMT 2026 berechnet?

Bis 1.150.853 € folgt die IMT auf Wohnimmobilien einer progressiven Tabelle, darüber gilt pauschal 7,5 % auf den gesamten Preis. Die Tabelle gibt es in zwei Fassungen: für den eigenen Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) und für eine Zweit- oder Ferienwohnung. Die Fassung für den Hauptwohnsitz beginnt bei 0 % und lässt die 8-%-Stufe bis 660.982 € statt bis 633.931 € laufen.

Das Finanzamt rechnet in einem Schritt: Kaufpreis × Satz der Stufe, in die der Preis fällt, abzüglich eines festen Abzugsbetrags, der parcela a abater. Dieser Betrag nimmt die zu hohe Belastung der unteren Stufen wieder heraus, sodass das Ergebnis genau der stufenweisen (marginalen) Berechnung entspricht. Ab 633.931 € (Zweitwohnung) bzw. 660.982 € (Hauptwohnsitz) bis 1.150.853 € gilt ein einheitlicher Satz von 6 % auf den gesamten Preis, ohne Abzug.

Die Abzugsbeträge entsprechen den amtlichen IMT-Praxistabellen für 2026 (Ofício-Circulado 40129/2026). In Cascais sind zwei Schwellen wichtig. Beim Hauptwohnsitz erhöht das Überschreiten von 660.982 € die IMT um 543,77 €, weil dann 6 % auf den ganzen Preis anfallen. Teuer für alle ist die Grenze von 1.150.853 €: Genau dort beträgt die IMT 69.051,18 € (6 %), einen Euro darüber 86.314,05 € (7,5 %), also 17.262,87 € mehr.

Wer zahlt die pauschalen 7,5 % IMT?

Wer am Kauftag in Portugal nicht steuerlich ansässig ist und es auch nie war, zahlt 7,5 % auf den vollen Preis einer Wohnimmobilie, ohne Befreiung oder Ermäßigung. Die Regel wurde mit dem Decreto-Lei 97/2026 eingeführt und gilt seit dem 25. Mai 2026.

Auf die Staatsangehörigkeit kommt es nicht an. Ein portugiesischer Staatsbürger, der immer im Ausland gelebt hat, zahlt 7,5 %; eine deutsche Käuferin, die bereits in Portugal lebt oder früher hier gelebt hat, zahlt nach der normalen Tabelle. Die Regel erfasst städtische Immobilien zu Wohnzwecken; Grundstücke und Gewerbeimmobilien behalten ihre eigenen Sätze.

Der Weg über die Vermietung ist für eine typische Wohnung in Cascais realistisch. Die mittlere Miete bei Neuvermietungen lag laut INE im 1. Quartal 2026 in Cascais bei 16,43 €/m² im Monat. Eine 90-m²-Wohnung auf diesem Niveau brächte also rund 1.479 € im Monat, deutlich unter der Grenze von 2.300 €. Beim gleichen Median wird die Grenze bei etwa 140 m² erreicht (eigene Berechnung; das INE hat seine Mietstatistik 2026 umgestellt, ältere Werte sind daher nur eingeschränkt vergleichbar).

Rechenbeispiele zu Preisen in Cascais

Wir haben drei Preisniveaus gewählt, die dem örtlichen Markt entsprechen, und jeweils drei Käufer durchgerechnet: (a) Resident, der seinen eigenen Hauptwohnsitz kauft, (b) Resident, der eine Zweitwohnung kauft, (c) Nichtresident, der nie in Portugal steuerlich ansässig war. IMT und Stempelsteuer sind exakt; die Gesamtspanne enthält zusätzlich 1–2 % für den Anwalt und 500–1.200 € für Notar und Grundbuch, gerundet auf 100 €.

Beispiel 1: 90-m²-Wohnung zum Median von Cascais (421.830 €)

Laut INE lag der mittlere Verkaufspreis im Kreis Cascais in den 12 Monaten bis März 2026 bei 4.687 €/m². 90 m² zum Median ergeben 90 × 4.687 € = 421.830 €. Dieser Preis liegt in beiden Tabellen in der 8-%-Stufe.

• Hauptwohnsitz: 421.830 € × 8 % = 33.746,40 €, abzüglich 13.763,35 € = 19.983,05 €. Stufenweise gerechnet: 0 % auf die ersten 106.346 €, danach 782,48 € + 2.643,85 € + 9.253,44 € + 7.303,28 €.
• Zweitwohnung: 33.746,40 € abzüglich 12.699,89 € = 21.046,51 €, also der Betrag für den Hauptwohnsitz plus 1.063,46 € aus 1 % auf die erste Stufe.
• Nichtresident, nie ansässig: 421.830 € × 7,5 % = 31.637,25 €. Das sind 10.590,74 € mehr als nach der Tabelle für Zweitwohnungen, genau der Betrag, um den es bei den oben beschriebenen Erstattungswegen geht.

Die Preise unterscheiden sich je nach Gemeinde. Die INE-Mediane auf Gemeindeebene reichen im selben Zeitraum von 3.934 €/m² in São Domingos de Rana bis 5.459 €/m² in Cascais e Estoril; dieselben 90 m² können also deutlich unter oder über diesem Beispiel liegen. Der Immobilienpreisindex für Cascais verfolgt diese Werte.

Beispiel 2: Wohnung für 750.000 €

750.000 € liegen nahe am mittleren Angebotspreis für Wohnungen im Kreis von 770.000 € (Angebotspreis, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026). Oberhalb von 660.982 € gilt in beiden Tabellen ein einheitlicher Satz von 6 %, sodass Selbstnutzer und Zweitwohnungskäufer gleich viel zahlen: 750.000 € × 6 % = 45.000 €. Der Vorteil des Hauptwohnsitzes entfällt bei diesem Preis.

Der Nichtresident, der nie ansässig war, zahlt 750.000 € × 7,5 % = 56.250 €, also 11.250 € mehr. Für viele Käufer aus dem Ausland ist diese Differenz der wichtigste Grund, den Umzug nach Portugal oder die erste Vermietung auf die Fristen von zwei Jahren bzw. sechs Monaten abzustimmen.

Beispiel 3: Villa für 1,5 Millionen €

Der mittlere Angebotspreis für Häuser im Kreis liegt bei 1,69 Millionen € (Angebotspreis, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026). 1,5 Millionen € sind damit ein realistisches Budget für eine Villa, etwa in Birre und rund um Quinta da Marinha. Oberhalb von 1.150.853 € zahlt jeder Käufer pauschal 7,5 %: 1.500.000 € × 7,5 % = 112.500 €, dazu 12.000 € Stempelsteuer.

Daraus folgt zweierlei. Erstens ändert die Regel für Nichtresidenten auf diesem Niveau nichts, weil schon die normale Tabelle 7,5 % vorsieht. Zweitens zählt die Schwelle, wenn eine Villa knapp darüber angeboten wird: Bei 1.150.853 € beträgt die IMT 69.051,18 €, einen Euro mehr und sie steigt um 17.262,87 €. Wird ein Preis knapp oberhalb der Schwelle vereinbart, lohnt es sich, die IMT für beide Beträge durchzurechnen, bevor Sie unterschreiben.

Was gilt für Gewerbeimmobilien und Grundstücke?

Läden, Büros und andere nicht zu Wohnzwecken genutzte städtische Immobilien, einschließlich Baugrundstücken, zahlen 6,5 % IMT. Für landwirtschaftliche Grundstücke (rústico) sind es 5 %. Die Stempelsteuer beträgt jeweils 0,8 %, und die 7,5-%-Regel für Nichtresidenten gilt hier nicht, weil sie nur Wohnimmobilien erfasst.

Zur Veranschaulichung: Ein Ladenlokal zum mittleren Angebotspreis im Kreis von 245.000 € (Angebotspreis, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026) kostet 15.925 € IMT und 1.960 € Stempelsteuer. Die örtlichen Regeln finden Sie unter Gewerbeimmobilien in Cascais und Grundstücke.

Was kostet eine Finanzierung zusätzlich?

Für Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr fällt Stempelsteuer von 0,6 % auf den Darlehensbetrag an (Tabela Geral do Imposto do Selo, Position 17.1.3); Zinsen auf ein Darlehen für die eigene Wohnung sind von der Stempelsteuer befreit. Bei einer Hypothek von 300.000 € betragen die 0,6 % 1.800 €, zusätzlich zu den 0,8 % auf den Kauf.

Hinzu kommen Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren der Bank sowie Registerkosten für die Eintragung der Hypothek (bei Casa Pronta 700 € für Kauf und Hypothek zusammen statt 375 €). Sie unterscheiden sich von Bank zu Bank; vergleichen Sie deshalb das standardisierte Informationsblatt (FINE), das jede Bank aushändigen muss. Wie Nichtresidenten ein Darlehen erhalten, erklärt der Leitfaden zur Hypothek in Portugal für Nichtresidenten unserer Schwesterseite.

So schätzen Sie Ihren eigenen Betrag

Geben Sie Preis, Ansässigkeit und geplante Nutzung in den Kaufnebenkostenrechner ein; er arbeitet mit denselben Stufen für 2026 und der 7,5-%-Regel. Rechnen Sie danach das Angebot Ihres Anwalts und gegebenenfalls die Finanzierungskosten hinzu.

1. Klären Sie Ihre steuerliche Vorgeschichte: Waren Sie jemals in Portugal steuerlich ansässig?
2. Legen Sie fest, ob die Immobilie Hauptwohnsitz, Zweitwohnung oder Mietobjekt wird.
3. Fordern Sie früh die Caderneta Predial an, damit Ihr Anwalt VPT und Kaufpreis vergleichen kann.
4. Prüfen Sie, ob der Preis in der Nähe von 660.982 € oder 1.150.853 € liegt.
5. Halten Sie IMT und Stempelsteuer liquide bereit: Beide werden vor der Beurkundung bezahlt.

Wenn Sie uns Ihre Anforderungen schildern, senden wir Ihnen eine Auswahl geprüfter Immobilien mit den für Ihre Situation berechneten Kaufnebenkosten.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen auf Grundlage der am 28. September 2026 geltenden Regeln und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Ihre IMT hängt von Ihrer steuerlichen Vorgeschichte, der Nutzung und dem Steuerwert der Immobilie ab; lassen Sie Ihre Zahlen vor der Unterschrift von einem portugiesischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen.