Vom T1 nahe dem Bahnhof Carcavelos bis zum T4 oberhalb der Uferpromenade von Estoril: amtliche Verkaufspreise je Freguesia, die Angebotspreise je Typologie, die genaue Steuer auf einen typischen Kauf und die Gebäudeunterlagen, an denen Sie erkennen, ob ein Condomínio in Ordnung ist.
Kurz gesagt. Wohnimmobilien in Cascais wurden in den 12 Monaten bis März 2026 zu einem Median von 4.687 €/m² verkauft (INE), nur Lissabon liegt höher; Bestandsimmobilien kamen auf 4.633 €/m². Inserierte Wohnungen verlangen deutlich mehr: im Median 770.000 € bzw. 7.086 €/m² laut Portal-Aggregat von rankingimobiliario.com vom 28. September 2026. Eine Wohnung passt zu Käufern, die Bahnlinie, Strände und wenig Pflegeaufwand suchen; günstiger wird es von Cascais e Estoril Richtung São Domingos de Rana.
INE-Median der Verkaufspreise aller Wohnimmobilien in Cascais, 12 Monate bis März 2026 (veröffentlicht am 17. Juli 2026; nächste Veröffentlichung am 23. Oktober 2026). Wohnungswert: medianer Angebotspreis, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026. Kaufnebenkosten: Hauptwohnsitz zu 650.000 €, IMT-Tabelle 2026. IMI: Satz für 2025, erhoben 2026.
Warum eine Wohnung
Die meisten Wohnungen der Gemeinde liegen entlang der Bahnlinie und der Marginal zwischen Carcavelos und dem Ort Cascais. Die Wahl fällt daher oft zwischen einer meernahen Straße in Bahnhofsnähe und mehr Fläche im Hinterland. Bei Wohnungen ist auch der Preisabstand zwischen den Freguesias am größten: Der mediane Angebotspreis in São Domingos de Rana liegt unter der Hälfte dessen in Cascais e Estoril. Über einen guten Kauf entscheiden meist das Gebäude, seine Lizenz und sein Condomínio, weniger die Küche oder die Aussicht.
Nach dem seit 6. April 2026 geltenden Werktagsfahrplan erreichen Züge außerhalb der Stoßzeiten Cais do Sodré ab Carcavelos in 27 Minuten, ab Parede in 29, ab Estoril in 36 und ab Cascais in 40, zur Hauptverkehrszeit alle 15 Minuten (CP). Nächtliche Sperrungen zwischen Caxias und Cascais dauern während der Bauarbeiten an, deren Ende für 2028 erwartet wird (Presse).
Mediane Angebotspreise für Wohnungen am 27. und 28. September 2026 (rankingimobiliario.com): 1.050.000 € (8.115 €/m²) in Cascais e Estoril, 545.000 € in Alcabideche und 488.000 € (4.890 €/m²) in São Domingos de Rana.
Die INE-Medianmiete bei Neuverträgen lag in Cascais im 1. Quartal 2026 bei 16,43 €/m² im Monat, nur Lissabon lag höher. Das INE hat seine Mietstatistik 2026 umgestellt; Vergleiche mit älteren Werten daher mit Vorsicht.
Preise
Portugiesische Wohnungen werden nach Typologie bezeichnet, T1 bis T5 nach Zahl der Schlafzimmer. Mediane Angebotspreise und durchschnittliche inserierte Flächen für den Kreis Cascais, Portal-Aggregat vom 28. September 2026:
| Typologie | Schlafzimmer | Ø Fläche (m²) | Medianes Angebot |
|---|---|---|---|
| T1 | 1 Schlafzimmer | 52 m² | 362.500 € |
| T2 | 2 Schlafzimmer | 99 m² | 620.000 € |
| T3 | 3 Schlafzimmer | 139 m² | 944.000 € |
| T4 | 4 Schlafzimmer | 218 m² | 1.591.000 € |
| T5 | 5 Schlafzimmer | 296 m² | 3.500.000 € |
So lesen Sie ein Inserat: Die angegebene Fläche ist meist die Bruttofläche, die Terrassen, die Garage und einen Anteil an den Gemeinschaftsteilen enthalten kann. Vergleichen Sie die private Bruttofläche und die Nebenflächen in der Caderneta, und betrachten Sie einen Stellplatz nur dann als Ihren, wenn er als Einheit oder als Teil Ihrer Einheit eingetragen ist.
Angebotspreise: Aggregat der Inserate in Cascais auf rankingimobiliario.com, 28. September 2026; T0 fehlt, weil die inserierte Stichprobe nicht belastbar ist. INE-Verkaufsmediane je Freguesia, die Kostenrechnung für 650.000 € und die laufenden Kosten finden Sie im Datenteil unten.
Wohnungsdaten
Zwei Zahlenreihen beschreiben den Wohnungsmarkt in Cascais, und man sollte sie nicht vermischen. Die INE-Mediane stammen aus abgeschlossenen Verkäufen aller Wohnimmobilien; die Portal-Mediane zeigen, was Verkäufer heute verlangen. Unten finden Sie beide, klar gekennzeichnet, dazu eine exakte Berechnung der Erwerbsteuern, die kommunalen laufenden Kosten, sechs Unregelmäßigkeiten, die Sie bei einem Gebäude in Cascais ausschließen sollten, und die Unterlagen, die Sie vor der Unterschrift anfordern sollten.
Medianer Preis je m² aller verkauften Wohnimmobilien, Wohnungen und Häuser zusammen, je Freguesia (INE, Gemeindeebene). Mediane für Bestandsimmobilien gibt es nur für den Kreis insgesamt, daher die Striche. Vergleichszeilen zur Einordnung unten.
| Freguesia | Median €/m² | Bestand €/m² | Wohnungsbestand |
|---|---|---|---|
| UF Cascais e Estoril | 5.459 | — | Niedrige Bauten des 19. und frühen 20. Jahrhunderts im historischen Cascais; Blöcke und bewachte Wohnanlagen der 1960er- bis 2000er-Jahre rund um das Zentrum; Häuser der Nachkriegszeit bis 2000er an und oberhalb der Marginal in Estoril und Monte Estoril. Das größte Wohnungsangebot: 469 Inserate |
| UF Carcavelos e Parede | 4.870 | — | Überwiegend Gebäude der 1970er- bis 2000er-Jahre nahe den Bahnhöfen und der Marginal; Wohnanlagen der 1990er- bis 2010er-Jahre im Hinterland (Quinta dos Lombos, Rebelva); Nachfrage von Studierenden rund um die Nova SBE (seit 2018). 84 Wohnungsinserate |
| Alcabideche | 4.159 | — | Blöcke und Reihenhäuser im Ort Alcabideche, in Alvide, Amoreira und Manique; Richtung Malveira da Serra, großteils im Naturpark, kaum Wohnungen. Häuser überwiegen in den Inseraten etwa im Verhältnis 3:1 |
| São Domingos de Rana | 3.934 | — | Blöcke und Reihenhaussiedlungen in Tires, Abóboda, Trajouce und Matarraque; der niedrigste Quadratmeterpreis des Kreises und der übliche Einstieg für ein T2 oder T3. 89 Wohnungsinserate |
| Cascais — Kreis | 4.687 | 4.633 | Neubau: 5.027 €/m² |
| Lissabon | 5.082 | — | Der einzige Kreis über Cascais |
| Oeiras | 4.297 | — | Östlicher Nachbar an der Bahnlinie |
| Sintra | 2.908 | — | Nördlicher Nachbar |
| Grande Lisboa | 3.598 | — | NUTS-III-Region |
Medianer Angebotspreis und Angebotspreis je m² der in Cascais inserierten Wohnungen, aus dem Aggregat von rankingimobiliario.com mit Stand 28.09.2026. Es handelt sich um Angebots-, nicht um Verkaufspreise; Inserate sind zum oberen Marktsegment verschoben und liegen daher rund 50 % über dem INE-Median. Studios (T0) fehlen bewusst: Es gibt nur wenige, offenbar auch Stellplätze und Abstellräume, sodass kein verlässlicher T0-Preis existiert.
| Typologie | Ø Fläche m² | Medianes Angebot | Angebot €/m² |
|---|---|---|---|
| T1 — 1 Schlafzimmer (110 Inserate) | 52 | 362.500 € | 6.867 € |
| T2 — 2 Schlafzimmer (293 Inserate) | 99 | 620.000 € | 6.781 € |
| T3 — 3 Schlafzimmer (406 Inserate) | 139 | 944.000 € | 6.949 € |
| T4 — 4 Schlafzimmer (128 Inserate) | 218 | 1.591.000 € | 8.452 € |
| T5 — 5 Schlafzimmer (41 Inserate) | 296 | 3.500.000 € | 12.720 € |
| Alle Wohnungen (1.003 Inserate) | 132 | 770.000 € | 7.086 € |
Erwerb als eigener Hauptwohnsitz nach der IMT-Tabelle 2026. Beim Kauf aus Bestand fällt keine IVA an, und die Vermittlungsprovision trägt üblicherweise der Verkäufer.
| Position | € | Berechnung |
|---|---|---|
| IMT — Grunderwerbsteuer | 38.237 € | Tabelle 2026 für den Hauptwohnsitz: steuerfrei bis 106.346 €, dann Anteile zu 2 %, 5 % und 7 % sowie 8 % auf den Teil zwischen 330.539 € und 650.000 € (genau 38.236,65 €) |
| Stempelsteuer (imposto do selo) 0,8 % | 5.200 € | 0,8 % des Kaufpreises, fällig zusammen mit der IMT vor der Beurkundung |
| Notar und Grundbuchamt | 1.200 € | Üblich sind 500–1.200 € für Urkunde und Eintragung; hier ist der obere Wert angesetzt |
| Anwalt des Käufers | 6.500 € | Üblich sind 1–2 % des Preises; hier 1 % (Grundbuch, Lizenz, Condomínio-Unterlagen, CPCV, Escritura) |
| Kaufnebenkosten gesamt | ≈ 51.100 € (7,9 %) |
Als Zweitwohnsitz kostet dieselbe Wohnung 39.000 € IMT (einheitlich 6 %, weil 650.000 € über der Grenze von 633.931 € der Zweitwohnsitz-Tabelle liegen). Wer in Portugal weder steuerlich ansässig ist noch je war, zahlt seit dem 25. Mai 2026 7,5 % auf den gesamten Preis: 48.750 €, rund 10.500 € mehr als beim Hauptwohnsitz, womit die Gesamtkosten auf etwa 9,5 % steigen. Die Differenz wird auf Antrag erstattet, wenn der Käufer binnen zwei Jahren ansässig wird oder die Wohnung mindestens 36 Monate innerhalb von fünf Jahren zu moderater Miete (2026 bis 2.300 € im Monat) vermietet.
| Position | € / Jahr | Grundlage |
|---|---|---|
| IMI — kommunale Grundsteuer | 350 € je 100.000 € VPT | 0,35 % des Steuerwerts (VPT) laut Caderneta; IMI für 2025, erhoben 2026 (Edital n.º 19/2026). Der Satz für 2026 stand im September 2026 noch nicht fest |
| IMI bei eigenem Hauptwohnsitz | ≈ 298 € je 100.000 € VPT | Cascais senkt den Satz für den Hauptwohnsitz um 15 % (Proposta 1802/2025); dazu der IMI familiar von 30, 70 oder 140 € bei 1, 2 oder 3+ unterhaltsberechtigten Angehörigen (dependentes) |
| IMI bei Langzeitvermietung | 280 € je 100.000 € VPT | Ermäßigung um 20 % für städtische Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind (Edital n.º 19/2026) |
| Wasser und Abwasser — Grundgebühr | ≈ 158 € + Verbrauch | Bereitstellungsentgelte von Águas de Cascais bei Zählern bis 20 mm: 8,1665 € (Wasser) + 4,9881 € (Abwasser) pro Monat, ohne IVA, Tarif gültig ab 1. Juli 2026 |
| Hausgeld (Condomínio) | Je nach Gebäude | Einen belastbaren Durchschnitt für Cascais gibt es nicht. Verlangen Sie das beschlossene Budget und den Promille-Anteil Ihrer Einheit: Ihr Anteil ist das Budget mal diesem Wert |
Eine Standarddauer in Wochen nennen wir bewusst nicht: In Cascais bestimmen die Unterlagen des Gebäudes, die Bank und der Verkäufer das Tempo. Die Abfolge selbst bleibt gleich.
| Phase | Wann | Was passiert |
|---|---|---|
| Angebot | Vor jedem Vertrag | Schriftliches Angebot an den Verkäufer oder dessen Vermittler, mit klarer Angabe, was der Preis umfasst (Stellplatz, Abstellraum, Möbel) |
| Prüfung von Unterlagen und Condomínio | Vor dem CPCV | Certidão permanente, Caderneta, Nutzungslizenz, título constitutivo, aktuelle Protokolle und Budget, geplante Arbeiten sowie der AL-Eintrag der Wohnung im RNAL |
| CPCV — Vorvertrag | Tag der Unterzeichnung | Es wird eine Anzahlung (sinal) geleistet: Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; zieht sich der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte (Código Civil, Art. 442) |
| Hypothek, falls nötig | Zwischen CPCV und Urkunde | Bankbewertung und Zusage; den Finanzierungsvorbehalt in den CPCV schreiben |
| IMT und Stempelsteuer | Vor der Beurkundung | Zahlung über das Portal das Finanças; der Einheitssatz von 7,5 % gilt für Käufer, die in Portugal weder steuerlich ansässig sind noch je waren |
| Escritura und Schlüssel | Tag der Beurkundung | Urkunde und Eintragung; der Verkäufer legt die Bescheinigung über Hausgeldschulden vor. Eine bestehende AL-Registrierung ist binnen 10 Tagen im Balcão Único Eletrónico zu aktualisieren |
Die meisten Probleme einer Wohnung liegen vor der Wohnungstür: an Fassade und Dach, in der Teilungserklärung oder in der Baugenehmigung des Gebäudes. Alle lassen sich vor dem CPCV erkennen, wenn man die richtigen Papiere anfordert.
| Was wir finden | Warum es zählt | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Verglaster Balkon oder überdachte Terrasse (marquise) als Zimmer gezählt | Das verändert Fassade und Gemeinschaftsteile, braucht also einen Eigentümerbeschluss und eine Lizenz der Câmara; fehlt beides, ist die Zusatzfläche nicht genehmigt | Protokoll und Lizenz verlangen. Gibt es keines von beiden, bewerten Sie die Wohnung so, als wäre der Balkon offen |
| Obergeschosse über der Höhe, die der PDM erlaubt | Im Fall der Hilton Cascais Residences in Parede hat die Staatsanwaltschaft beim Verwaltungsgericht Sintra den Rückbau der drei obersten Etagen (37 Wohnungen) beantragt; mindestens 9 davon waren für 625.000 € bis 5,1 Mio. € verkauft (idealista, 24.07.2026, unter Berufung auf Expresso) | Bei neuen oder jungen Gebäuden genehmigte Höhe und Geschosszahl mit dem PDM abgleichen und Ihren Anwalt nach laufenden Gerichtsverfahren suchen lassen |
| Abstellraum, Dachboden oder Garagenbox als zusätzliches Schlafzimmer verkauft („T2+1“) | Das ist keine genehmigte Wohnfläche: Banken bewerten sie nicht, und eine Versicherung kann einen dort entstandenen Schaden ablehnen | Nur die genehmigte Typologie bezahlen; ein „T2+1“ ist ein T2 |
| Laden- oder Büroeinheit als Wohnung genutzt | Der título constitutivo legt die Nutzung jeder Einheit fest; eine Änderung braucht die Câmara und die Zustimmung der Eigentümer | Den título constitutivo da propriedade horizontal lesen, bevor Sie ein zweites Mal besichtigen |
| Stellplatz, der nur ein zugewiesener Gemeinschaftsteil ist | Er ist keine eigene Einheit, die Eigentümer können ihn neu zuweisen, und die Bank rechnet ihm keinen Wert zu | Ein echter Garagenplatz hat im Grundbuchauszug einen eigenen Buchstaben |
| Wohnung für Alojamento Local in einem Haus, das sich wehrt | Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Promille-Anteile können nach nachgewiesener Störung beim Bürgermeister die Löschung der Registrierung beantragen (DL 128/2014, Art. 9) | Protokolle auf AL-Beschwerden und das regulamento prüfen, bevor Sie einen Preis auf Basis von Ferienmieten zahlen |
Nützliche Probe: Hat eine Änderung die Fassade, einen Gemeinschaftsteil oder die Nutzung einer Einheit berührt, müssen zwei Papiere existieren, ein Beschluss der Eigentümer und eine Lizenz der Câmara Municipal de Cascais. Hat der Verkäufer keines davon, gehört die Änderung nicht in Ihren Preis.
Quellen: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 12 Monate bis März 2026 (veröffentlicht am 17. Juli 2026; Werte je Freguesia: INE, Gemeindeebene); rankingimobiliario.com, Aggregat Wohnungen Cascais, 28. September 2026 (Angebotspreise); Portal das Finanças, IMT-Tabellen 2026 und CIMT Art. 17 (DL 97/2026); Câmara Municipal de Cascais, Edital n.º 19/2026 und Proposta 1802/2025; Tarif Águas de Cascais ab 1. Juli 2026; DL 128/2014 i. d. F. des DL 76/2024; DL 10/2024. Nächste INE-Veröffentlichung: 23. Oktober 2026.
Schritt für Schritt
Finanzierung
Banken beleihen auf Basis ihrer eigenen Bewertung, und diese zählt nur genehmigte Fläche: Ein verglaster Balkon oder ein als Schlafzimmer genutzter Abstellraum bringt nichts. Liegt der Preis je m² weit über dem INE-Verkaufsmedian der Freguesia, lassen Sie die Bankbewertung vor der Anzahlung zum CPCV erstellen. Knüpfen Sie den CPCV an das Darlehen und fragen Sie die Bank früh, welche Condomínio-Unterlagen sie braucht. Unsere Schwesterseite erklärt, wie Hypotheken für Nicht-Residenten in Portugal funktionieren.
Steuern
Beim Kauf einer Bestandswohnung zahlt der Käufer IMT und 0,8 % Stempelsteuer, aber keine IVA. Für den eigenen Hauptwohnsitz ist die IMT-Tabelle 2026 bis 660.982 € progressiv: Ein T2 für 650.000 € zahlt 38.236,65 €, die Kaufnebenkosten liegen insgesamt bei etwa 7,9 %. Als Zweitwohnsitz kostet dieselbe Wohnung einheitlich 6 %, also 39.000 €. Käufer, die in Portugal weder steuerlich ansässig sind noch je waren, zahlen seit dem 25. Mai 2026 7,5 % auf den gesamten Preis (DL 97/2026); erstattet wird, wer binnen zwei Jahren ansässig wird oder die Wohnung 36 Monate zu moderater Miete vermietet. Danach erhebt Cascais IMI von 0,35 % des VPT (Satz 2025), beim Hauptwohnsitz 15 % weniger. Mehr dazu unter Kaufnebenkosten in Cascais und laufende Kosten, oder rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Lage
Cascais e Estoril hat das größte Angebot und die höchsten Preise: niedrige Bauten im historischen Zentrum, Blöcke und bewachte Wohnanlagen der 1960er- bis 2000er-Jahre an den Rändern sowie Wohnhäuser an und oberhalb der Marginal in Estoril und Monte Estoril. Carcavelos und Parede bestehen vor allem aus Gebäuden der 1970er- bis 2000er-Jahre rund um die Bahnhöfe, mit jüngeren Anlagen im Hinterland und Nachfrage von Studierenden nahe der Nova SBE. In São Domingos de Rana, rund um Tires, Abóboda und Trajouce, ist ein T2 oder T3 am günstigsten. Alcabideche hat Wohnungen im Ort, in Alvide und Manique, ist aber überwiegend von Häusern geprägt. Ortsratgeber: Cascais (Altstadt), Estoril und Monte Estoril, Carcavelos und São Domingos de Rana.
Was wir bei jeder Wohnung prüfen: Grundbuch, Caderneta und Lizenz beschreiben die Einheit so, wie sie heute ist; der título constitutivo erlaubt die Wohnnutzung und schränkt Ihre Pläne, etwa eine Ferienvermietung, nicht ein; das Condomínio hat Budget, Rücklage, aktuelle Protokolle und keine großen ungedeckten Arbeiten; Lasten wie Hypotheken oder Pfändungen werden bei der Beurkundung gelöscht; bei neueren Gebäuden entspricht die genehmigte Höhe dem PDM, und kein Gerichtsverfahren ist anhängig; eine etwaige AL-Registrierung steht im RNAL; und die Fläche, die Sie bezahlen, ist die genehmigte. Unsere Schwesterseite behandelt Due Diligence und typische Betrugsmaschen in Portugal.
Geprüfte Wohnungen
Nennen Sie uns Typologie, gewünschte Freguesia oder Bahnstation und Budget. Wir senden Ihnen eine Auswahl geprüfter Wohnungen, deren Lizenz und Condomínio-Unterlagen wir bereits gelesen haben.
FAQ
Kontakt
Beschreiben Sie, was Sie suchen, und wir antworten persönlich mit einer Auswahl geprüfter Objekte.
Email
ola@cascais.house
Region
Cascais & Großraum Lissabon, Portugal
Allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Kreditberatung. Regeln, Sätze und Preise ändern sich: Achten Sie auf das Datum dieser Seite und lassen Sie Ihren Fall vor einer Entscheidung von einem portugiesischen Anwalt, Steuerberater oder Ihrer Bank prüfen. Impressum und Haftungsausschluss.