Laufende Kosten einer Immobilie in Cascais: IMI, AIMI und mehr (2026)

Die wichtigste laufende Steuer auf eine Immobilie in Cascais ist die IMI: 0,35 % des Steuerwerts (VPT) für das Steuerjahr 2025, eingezogen 2026. Für den eigenen Hauptwohnsitz gewährt die Gemeinde 15 % Ermäßigung, was einen effektiven Satz von rund 0,30 % ergibt; Familien können zusätzlich 30 bis 140 € abziehen. Wer größere Bestände hält, zahlt außerdem die staatliche AIMI, die oberhalb von 600.000 € Steuerwert pro Person mit 0,7 % beginnt.

Zu den Steuern kommen Kondominium, Versicherung und Versorgung. Die folgenden Abschnitte nennen jeden Posten mit Quelle; am Ende stehen Jahresbudgets für drei Beispielimmobilien.

Wie hoch ist die IMI in Cascais?

Für das Steuerjahr 2025, eingezogen 2026, wendet Cascais auf städtische Immobilien 0,35 % an. Die Assembleia Municipal hat den Satz am 22. Dezember 2025 beschlossen, veröffentlicht wurde er im Edital n.º 19/2026. Im Vorjahr lag er bei 0,33 %; innerhalb der gesetzlichen Spanne von 0,3–0,45 % liegt Cascais damit in der unteren Hälfte.

Dasselbe Edital regelt Ermäßigungen und Zuschläge. Die Ermäßigung für den Hauptwohnsitz beruht auf einem eigenen Gemeindebeschluss (Proposta 1802/2025) nach der Satzung von Cascais über Steuervergünstigungen.

Der VPT von 300.000 € ist ein Rechenbeispiel, kein typischer Wert für Cascais. Der Satz für das Steuerjahr 2026, eingezogen 2027, stand im September 2026 noch nicht fest. Das letzte Paket hat die Câmara am 15. Dezember 2025 beschlossen und die Assembleia Municipal eine Woche später; eine Entscheidung ist daher gegen Jahresende zu erwarten. Wir aktualisieren diese Seite, sobald das neue Edital erscheint.

Was ist der VPT und warum ist er wichtig?

Die IMI wird auf den Valor Patrimonial Tributário erhoben, den Steuerwert, den das Finanzamt jeder Immobilie zuweist, und nicht auf den Kaufpreis. Sie finden ihn in der Caderneta Predial, dem steuerlichen Objektauszug. Zwei Wohnungen zum gleichen Preis können je nach Baujahr, Lagekoeffizienten und letzter Bewertung unterschiedliche VPTs haben.

Lassen Sie sich die Caderneta Predial geben, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben. Mit dem VPT und den Sätzen oben berechnen Sie die IMI in einer Zeile, und Sie sehen gleich, ob AIMI in Frage kommt.

Wie funktioniert die IMI familiar?

Ist die Immobilie Ihr eigener Hauptwohnsitz und gehören Unterhaltsberechtigte (dependentes) zum Haushalt, zieht Cascais einen festen Betrag von der IMI ab: 30 € bei einer, 70 € bei zwei und 140 € bei drei oder mehr unterhaltsberechtigten Personen (Edital n.º 19/2026). Der Abzug erfolgt nach der Ermäßigung um 15 %.

Wann wird die IMI bezahlt?

Die IMI schuldet, wer am 31. Dezember des Steuerjahres Eigentümer ist; die Rechnung kommt im Folgejahr. Kaufen Sie 2026, betrifft Ihr erster Bescheid das Steuerjahr 2026 und kommt 2027; die IMI für 2025, eingezogen 2026, trägt der Verkäufer. Die Zahl der Raten hängt vom Betrag ab (PwC Guia Fiscal 2026):

• bis 100 €: eine Zahlung im Mai;
• über 100 € bis 500 €: zwei Zahlungen, Mai und November;
• über 500 €: drei Zahlungen, Mai, August und November.

Nichtresidenten erhalten den Bescheid über das Portal das Finanças; halten Sie Zugang und elektronische Zustellung daher aktiv. Die Schwesterseite erklärt, wie NIF und steuerlicher Vertreter funktionieren, wenn Sie im Ausland leben.

Kann der Hauptwohnsitz von der IMI befreit werden?

Ja, aber nur bei niedrigen Steuerwerten. Nach Art. 46 des Estatuto dos Benefícios Fiscais ist der eigene Hauptwohnsitz drei Jahre lang von der IMI befreit, wenn alle Bedingungen erfüllt sind:

• VPT von höchstens 125.000 €;
• Bruttoeinkommen des Haushalts im Vorjahr von höchstens 153.300 €;
• Bezug als Hauptwohnsitz innerhalb von sechs Monaten nach Kauf oder Fertigstellung.

Die Assembleia Municipal kann die Befreiung um zwei Jahre verlängern; dieselbe Person oder derselbe Haushalt kann sie nur zweimal erhalten. Nach einem Kauf wird sie automatisch gewährt, in anderen Fällen ist sie binnen 60 Tagen nach Ablauf der sechs Monate zu beantragen. Angesichts des Preisniveaus in Cascais sollten Sie den VPT prüfen, bevor Sie damit rechnen.

Wer zahlt AIMI und wie viel?

Die AIMI (Adicional ao IMI) ist eine staatliche Steuer auf größere Wohnimmobilienbestände. Sie fällt an, wenn die Summe der VPTs Ihrer Wohnimmobilien und Baugrundstücke in Portugal 600.000 € pro Person übersteigt, bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnern mit gemeinsamer Veranlagung 1,2 Millionen €. Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsimmobilien sind ausgenommen.

Rechenbeispiel: Eine Villa in Cascais mit einem VPT von 1.000.000 € im Alleineigentum einer Person ohne weitere Immobilien in Portugal hat einen steuerpflichtigen Wert von 1.000.000 € − 600.000 € = 400.000 €. Die AIMI beträgt also 400.000 € × 0,7 % = 2.800 € im Jahr. Gehört dieselbe Villa einem Ehepaar mit gemeinsamer Veranlagung, deckt der Freibetrag von 1,2 Millionen € den gesamten VPT ab, und es fällt keine AIMI an. Die AIMI wird im Juni festgesetzt und im September bezahlt (PwC Guia Fiscal 2026).

Was kosten Wasser und Abwasser?

Wasser und Abwasser liefert in Cascais Águas de Cascais. Der Haushaltstarif 2026 (ohne IVA) besteht aus monatlichen Bereitstellungsentgelten und einem Kubikmeterpreis, der mit dem Verbrauch steigt.

Nach unserer Rechnung zahlt ein Haushalt mit 10 m³ im Monat rund 25,80 € monatlich ohne IVA, bei 20 m³ sind es etwa 49,35 €. Garten oder Pool treiben den Verbrauch schnell in die oberen Stufen. Die kommunale Müllgebühr wird gesondert berechnet und ist hier nicht enthalten. Strom, Gas und Telekommunikation hängen vom gewählten Vertrag ab.

Wie hoch ist das Hausgeld im Kondominium?

Für Cascais gibt es keinen verlässlich veröffentlichten Durchschnittswert für Kondominiumsbeiträge, deshalb nennen wir keinen. Die Eigentümerversammlung beschließt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan, der nach Miteigentumsanteilen (permilagem) umgelegt wird, und die Beträge schwanken stark: Ein kleines Haus an der Marginal ohne Aufzug kostet weit weniger als eine geschlossene Wohnanlage mit Gärten, Pool und Concierge.

Verlangen Sie vor dem Kauf den beschlossenen Wirtschaftsplan für das laufende Jahr, die Protokolle der letzten zwei oder drei Versammlungen und den Stand der Instandhaltungsrücklage, die jedes Kondominium bilden muss. Aus den Protokollen ergeben sich beschlossene Arbeiten, die meist Sonderumlagen bedeuten. Seit 2022 muss der Verkäufer zudem bei der Beurkundung eine Bescheinigung der Hausverwaltung über die Kondominiumsbeiträge der Einheit und etwaige Rückstände vorlegen (Código Civil, Art. 1424-A).

Ist eine Versicherung Pflicht?

In einem nach Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude (propriedade horizontal) ist eine Feuerversicherung für jede Einheit und die Gemeinschaftsteile Pflicht (Código Civil, Art. 1429). Die meisten Eigentümer decken das mit einer verbundenen Wohngebäudeversicherung (multirriscos) ab, die auch Wasserschäden, Sturm und Haftpflicht einschließt; eine finanzierende Bank verlangt in der Regel eine Gebäudeversicherung. Für eine freistehende Villa ist die Versicherung nicht vorgeschrieben, aber naheliegend. Bei Kurzzeitvermietung ist eine Haftpflichtversicherung von mindestens 75.000 € Voraussetzung der AL-Registrierung, wie unser Leitfaden zur Kurzzeitvermietung erläutert.

Was kostet ein Jahr? Drei Beispielimmobilien

Die Tabelle arbeitet mit angenommenen VPTs und Wasserverbräuchen, um zu zeigen, wie sich die Posten summieren. Kondominiumsbeiträge und Versicherungsprämien schwanken zu stark für eine Schätzung; sie stehen daher als einzuplanende Posten ohne Betrag in der Tabelle.

Für die erste Wohnung gilt: 200.000 € × 0,35 % = 700 €, abzüglich 15 % = 595 €, abzüglich 70 € IMI familiar = 525 €. Würde die Ferienwohnung stattdessen zu Wohnzwecken vermietet, sänke ihre IMI auf 980 € (0,28 %). Mieteinnahmen werden gesondert besteuert: Von 2026 bis 2029 gilt für Wohnungsmieten bis 2.300 € im Monat nach dem Decreto-Lei 97/2026 ein Satz von 10 % statt des üblichen Pauschalsatzes von 25 % auf Mieteinnahmen.

Was der Kauf selbst kostet, zeigt unser Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Cascais.

Allgemeine Informationen auf Grundlage der bis zum 28. September 2026 veröffentlichten Sätze und Regeln, keine Rechts- oder Steuerberatung. VPTs und Wasserverbrauch in den Beispielen sind Annahmen; lassen Sie Ihre eigene Situation von einem portugiesischen Steuerberater prüfen.