Kaufnebenkosten-Rechner für Cascais 2026

Was kostet der Kauf in Cascais zusätzlich zum Preis?

Rechnen Sie mit etwa 7–11 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren. Wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist und es nie war, landet meist bei rund 10 %, weil für diese Käufer eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 7,5 % gilt.

Die Rechnung besteht aus vier Posten, die der Rechner oben für Ihren Preis zusammenzählt:

• IMT, die Grunderwerbsteuer: mit Abstand der größte Posten, gestaffelt von 0 % bis 8 % oder bei teureren Immobilien einheitlich 6 % bzw. 7,5 %.
• Stempelsteuer (imposto do selo) von 0,8 % des Preises.
• Beurkundung und Grundbuch: Die Pauschale bei Casa Pronta beträgt 375 € für einen Kauf und 700 € mit Hypothek. Mit einem privaten Notar, Bescheinigungen und weiteren Eintragungen sollten Sie etwa 500–1.200 € einplanen.
• Ein eigener Anwalt: in der Regel etwa 1–2 % des Preises. Der Rechner setzt 1 % zuzüglich 23 % MwSt. an, mindestens 1.500 € zuzüglich MwSt.

Die Maklerprovision trägt üblicherweise der Verkäufer. Der Kauf einer Wohnimmobilie ist von der Mehrwertsteuer (IVA) befreit, ob Neubau oder Bestand; IVA fällt auf Bauverträge an, nicht auf den Kauf.

Wie wird die IMT 2026 berechnet?

Bei Wohnimmobilien steigt die IMT stufenweise bis zu einer Schwelle; darüber gilt ein einziger Satz für den gesamten Preis. Die Schwellen unterscheiden sich danach, ob die Immobilie Ihr eigener Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) wird oder ein Zweitwohnsitz bzw. eine Kapitalanlage ist.

Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus vereinbartem Preis und Steuerwert (VPT) laut caderneta predial. Die Stufen 2026 für das portugiesische Festland:

Städtische Baugrundstücke und Immobilien ohne Wohnnutzung wie Läden oder Büros kosten einheitlich 6,5 %, rustikales (landwirtschaftliches) Land einheitlich 5 %. Hier spielt der Wohnsitz des Käufers keine Rolle.

Wie viel IMT fällt bei Preisen in Cascais an?

Eine Wohnimmobilie mit 90 m² zum Median des Kreises kostet 421.830 €; die IMT liegt zwischen 19.983 € als eigener Hauptwohnsitz und 31.637 € für einen Käufer, der nie in Portugal steuerlich ansässig war. Grundlage ist der Median von 4.687 €/m², den das INE für Verkäufe in Cascais in den 12 Monaten bis März 2026 ermittelt hat (veröffentlicht am 17. Juli 2026).

Nur IMT, auf volle Euro gerundet. Zwei Dinge fallen auf: Zwischen etwa 650.000 € und 1,15 Mio. € zahlen Käufer eines Hauptwohnsitzes und eines Zweitwohnsitzes fast dasselbe, weil der Einheitssatz von 6 % greift. Über 1.150.853 € zahlen alle 7,5 %; ob Sie in Portugal leben, ändert an der Steuer dann nichts mehr.

Mit den übrigen Kosten ergibt sich für das Beispiel zu 421.830 € als Zweitwohnsitz: IMT 21.047 €, Stempelsteuer 3.375 €, Casa-Pronta-Pauschale 375 € und rund 5.189 € für den Anwalt (1 % plus MwSt.), zusammen 29.985 €, also 7,1 %. Wer den Satz für Nicht-Residenten zahlt, kommt auf 40.575 €, also 9,6 %.

Warum liegen so viele Immobilien in Cascais in einer Einheitsstufe?

Weil die Preise in Cascais oft über dem Punkt liegen, an dem die progressive Skala endet. Für Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen enden die Stufen bei 633.931 €, für den eigenen Hauptwohnsitz erst bei 660.982 €. Darüber fallen einheitlich 6 % auf den gesamten Preis an, ab 1.150.853 € einheitlich 7,5 %.

Ein großer Teil des Angebots liegt über der ersten Schwelle. Der Median der Angebotspreise beträgt 770.000 € für Wohnungen und 1,69 Mio. € für Häuser (Angebotspreise, Portal-Aggregat rankingimobiliario.com, 28. September 2026). Angebotspreise sind keine Verkaufspreise, deuten aber darauf hin, dass eine typische inserierte Wohnung in der 6-%-Stufe und ein typisches inseriertes Haus in der 7,5-%-Stufe liegt.

Der Sprung bei 1.150.853 € ist erheblich. Genau zu diesem Preis beträgt die IMT 69.051 € (6 %); einen Euro mehr, und der gesamte Preis wird mit 7,5 % besteuert, also 86.314 €, rund 17.260 € zusätzlich. Die Schwelle von 660.982 € beim Hauptwohnsitz fällt mit etwa 544 € kaum ins Gewicht.

Was zahlen Käufer in den einzelnen Teilen von Cascais?

Der Medianpreis pro Quadratmeter reicht von 3.934 € in São Domingos de Rana bis 5.459 € in Cascais e Estoril (INE, Gemeindeebene, 12 Monate bis März 2026). So hoch ist die IMT für 90 m² zum jeweiligen Median:

Die Mediane der Gemeinden umfassen alle verkauften Wohnungen und Häuser, von Wohnungen im Hinterland in Tires oder Alcabideche bis zu Häusern wenige Straßen vom Meer in Estoril; einzelne Objekte können deutlich darüber oder darunter liegen. Der Immobilienpreisindex Cascais verfolgt die INE-Reihe Quartal für Quartal; die nächste INE-Veröffentlichung ist für den 23. Oktober 2026 angekündigt. Typische Preise nach Objektart finden Sie auf den Seiten Wohnungen in Cascais und Häuser in Cascais.

Wer zahlt den Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten?

Seit dem 25. Mai 2026 (Decreto-Lei 97/2026) zahlt, wer eine Wohnimmobilie kauft und in Portugal weder steuerlich ansässig ist noch es je war, einheitlich 7,5 % IMT auf den vollen Preis, ohne Stufen, Befreiungen oder Ermäßigungen. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle: Ein Portugiese, der immer im Ausland gelebt hat, fällt darunter, ein bereits hier ansässiger Ausländer nicht.

• Ehepaare. Bei Gütergemeinschaft gelten die 7,5 % nur, wenn beide Ehepartner Nicht-Residenten sind und keiner je ansässig war (Ofício Circulado 40131/2026).
• Zuzug innerhalb von zwei Jahren. Wer binnen zwei Jahren nach dem Kauf steuerlich ansässig wird, erhält den Betrag über der normalen IMT erstattet.
• Vermietung als Wohnung. Dieselbe Erstattung gibt es, wenn die Immobilie binnen sechs Monaten nach dem Kauf zu Wohnzwecken vermietet wird, für höchstens 2.300 € im Monat (Grenze 2026) und mindestens 36 Monate, zusammenhängend oder nicht, in den ersten fünf Jahren.

Die Erstattung ist bei der Steuerbehörde innerhalb von sechs Monaten ab Eintritt der Ansässigkeit bzw. ab Unterzeichnung des Mietvertrags zu beantragen. Grundstücke und Gewerbe sind von der Regel nicht betroffen.

Entlastung für Käufer bis 35 Jahre

Wer höchstens 35 Jahre alt ist, den ersten Hauptwohnsitz kauft, in den drei Jahren davor keine Wohnung besessen hat und einkommensteuerlich eigenständig veranlagt wird, zahlt bis 330.539 € weder IMT noch Stempelsteuer (Decreto-Lei 48-A/2024). Zwischen 330.539 € und 660.982 € wird nur der Anteil über 330.539 € besteuert, mit 8 % IMT und 0,8 % Stempelsteuer; über 660.982 € entfällt die Entlastung.

In Cascais ist die Grenze von 330.539 € schnell erreicht: 90 m² zum Median von São Domingos de Rana kosten bereits 354.060 €, sodass auf den Mehrbetrag rund 1.882 € IMT anfallen. Setzen Sie im Rechner das Häkchen, um die Entlastung zu berücksichtigen.

Dieselben Käufer zahlen auch für Urkunde und Eintragung weniger: bei Casa Pronta 150 € statt 375 € bzw. 250 € statt 700 € mit Hypothek, sofern der Preis 330.539 € nicht übersteigt (Decreto-Lei 48-D/2024). Erfüllt nur einer von zwei Käufern die Bedingungen, halbiert sich die Ermäßigung. Der Rechner berücksichtigt das automatisch, wenn Sie das Häkchen setzen und der Preis innerhalb der Grenze liegt.

Weiterführende Informationen

Unser Ratgeber zu den Kaufkosten in Cascais führt Schritt für Schritt durch den Kauf, der Ratgeber zu den laufenden Kosten in Cascais erklärt IMI und AIMI nach dem Erwerb. Die landesweiten Regeln zu IMT und Stempelsteuer erläutert dieser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Portugal.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Cascais

Was kostet der Kauf einer Immobilie in Cascais zusätzlich zum Preis?

Üblicherweise 7–11 % des Preises: IMT, 0,8 % Stempelsteuer, Beurkundung und Grundbuch sowie ein Anwalt mit etwa 1–2 %. Für 90 m² zum INE-Median von 4.687 €/m² (12 Monate bis März 2026) sind das 421.830 € und dazu rund 29.985 € (7,1 %) als Zweitwohnsitz oder 40.575 € (9,6 %) für einen Käufer, der den Satz für Nicht-Residenten zahlt.

Welcher IMT-Satz gilt für eine typische Immobilie in Cascais?

Bei 421.830 € gilt noch die progressive Skala, der oberste Teil wird mit 8 % besteuert. Ab 633.931 € (Zweitwohnsitz) bzw. 660.982 € (eigener Hauptwohnsitz) fallen einheitlich 6 % auf den gesamten Preis an, über 1.150.853 € einheitlich 7,5 %.

Zahlen Nicht-Residenten beim Kauf in Cascais mehr IMT?

Ja, sofern sie in Portugal weder steuerlich ansässig sind noch es je waren: Seit dem 25. Mai 2026 zahlen sie einheitlich 7,5 % auf den gesamten Preis einer Wohnimmobilie (Decreto-Lei 97/2026). Der Mehrbetrag wird auf Antrag erstattet, wenn sie innerhalb von zwei Jahren ansässig werden oder die Immobilie binnen sechs Monaten für höchstens 2.300 € im Monat vermieten, und zwar mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren.

Spielt der Satz für Nicht-Residenten bei einem Haus über 1,15 Mio. € eine Rolle?

Nein. Über 1.150.853 € zahlt jeder Käufer einer Wohnimmobilie einheitlich 7,5 % IMT, ob ansässig oder nicht. Für ein Haus zu 1.500.000 € beträgt die IMT daher in jedem Fall 112.500 €.

Wird die IMT auf den Preis oder auf den Steuerwert erhoben?

Auf den höheren der beiden Werte: den Preis in der Urkunde oder den Steuerwert (VPT) aus der caderneta predial. Sehen Sie sich den VPT vor der Unterschrift an, denn auch die jährliche IMI wird danach berechnet.