Mietrendite-Rechner für Cascais, Gemeinde für Gemeinde
Brutto- und Nettorendite bei langfristiger Vermietung in Cascais – auf Basis der INE-Medianmiete und des Medianpreises jeder Gemeinde, mit Bewirtschaftungskosten und der Steuer auf Mieteinnahmen 2026.
Kurz gesagt. Nach den INE-Medianen wird eine Wohnung in Cascais bei Neuvermietung für 16,83 € pro m² und Monat vermietet und für 4.889 € pro m² verkauft – eine Bruttorendite von rund 4,1 % (12 Monate bis Juni 2026). Je nach Gemeinde reicht sie von 3,9 % in Alcabideche bis 4,1 % in der UF Carcavelos e Parede; die Steuer auf Mieteinnahmen beträgt 25 %, seit 2026 für Mieten bis 2.300 € im Monat nur 10 %.
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Mediane beschreiben eine Gemeinde, keine Wohnung. Schicken Sie uns das Inserat, und wir prüfen die erzielbare Miete, die Kosten und die Steuer für Ihren Fall – oder nennen Sie uns Ihre Wünsche, und wir schicken Ihnen eine Auswahl geprüfter Immobilien in Cascais, die sich zur Vermietung eignen.
Welche Bruttorendite ergeben die INE-Mediane für die Gemeinden von Cascais?
Das INE veröffentlicht die Medianmiete pro m² bei Neuvermietungen und den Medianverkaufspreis pro m² für Cascais und jede seiner vier Gemeinden. Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis ergibt die Bruttorendite einer typischen Wohnung: rund 4,1 % für den Kreis im Zeitraum 12 Monate bis Juni 2026. In den Küstengemeinden sind Mieten und Preise am höchsten, daher unterscheidet sich die Rendite zwischen den Gemeinden kaum.
| Gebiet | Miete, €/m² im Monat | Kaufpreis, €/m² | Bruttorendite | Neue Mietverträge |
|---|---|---|---|---|
| Cascais (Kreis) | 16,83 € | 4.889 € | 4,1 % | 4.051 |
| UF Cascais e Estoril | 18,42 € | 5.623 € | 3,9 % | 1.847 |
| UF Carcavelos e Parede | 17,50 € | 5.071 € | 4,1 % | 1.041 |
| Alcabideche | 14,20 € | 4.412 € | 3,9 % | 536 |
| São Domingos de Rana | 13,81 € | 4.068 € | 4,1 % | 627 |
Mieten: INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, Neuvermietungen im Zeitraum 12 Monate bis Juni 2026 (veröffentlicht am 29. September 2026; nächste Veröffentlichung am 8. Januar 2027). Kaufpreise: INE, dieselbe Reihe wie in unserem Immobilienpreisindex Cascais, 12 Monate bis Juni 2026. Die Medianmiete in Cascais stieg binnen eines Jahres von 15,97 € auf 16,83 €; Lissabon liegt bei 17,43 €, landesweit sind es 9,76 €.
Wie werden Mieteinnahmen 2026 besteuert?
Einkünfte aus langfristigen Wohnraummietverträgen werden mit einem festen Satz von 25 % auf die Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten besteuert, für Steueransässige wie Nichtansässige (CIRS Art. 72). Für längere Verträge gelten niedrigere Sätze, und seit 2026 werden Mieteinnahmen aus Verträgen mit einer Monatsmiete bis 2.300 € bis 2029 mit 10 % besteuert (EBF Art. 45-C, Decreto-Lei n.º 97/2026); kommen zwei Sätze infrage, gilt der niedrigere. Steueransässige können die Mieteinnahmen stattdessen zusammen mit ihrem übrigen Einkommen zum progressiven Tarif veranlagen lassen (englobamento); Ansässige der EU oder des EWR können die Besteuerung zu den Sätzen für Ansässige beantragen.
| Steuer auf Wohnraummieten, 2026 | Satz |
|---|---|
| Regelsatz, Wohnraummietverträge | 25 % |
| Laufzeit 5 bis unter 10 Jahre | 15 % |
| Laufzeit 10 bis unter 20 Jahre | 10 % |
| Laufzeit 20 Jahre oder mehr | 5 % |
| Moderate Miete: bis 2.300 € im Monat, Einkünfte 2026–2029 | 10 % |
Die niedrigeren Sätze für längere Verträge gelten nur für Mietverträge zu dauerhaften Wohnzwecken und nicht für ab 2024 geschlossene Verträge, deren Miete die Grenzwerte der Portaria 176/2019 um mehr als 50 % übersteigt (CIRS Art. 72 Abs. 23) – bei den Mieten in Cascais eine echte Einschränkung. Abzugsfähig sind unter anderem IMI, Hausgeld und Instandhaltungsarbeiten (CIRS Art. 41); AIMI, Hypothekenzinsen und Möbel sind nicht abzugsfähig. Der Rechner zieht IMI, Hausgeld und Instandhaltung ab, AIMI und Versicherung nicht.
Von brutto zu netto: Was der Median nicht zeigt
Die Bruttorendite lässt Leerstand, Bewirtschaftungskosten und Steuern außer Acht. Bei einer typischen Wohnung in Cascais zehren sie grob ein Viertel bis ein Drittel der Bruttorendite auf. In die Mediane fließen zudem Studios, Familienwohnungen und Häuser ein: Kleine Wohnungen erzielen mehr pro m², große weniger. Rechnen Sie daher mit der erwarteten Miete und dem Angebotspreis der Immobilie, die Sie sich ansehen. Die Regeln für Ferienvermietung (Alojamento Local) und den Stand der kommunalen Satzung finden Sie in unserem AL-Tracker für Cascais. Wenn Sie den Kauf finanzieren möchten, hilft Ihnen der Hypothekenrechner für Portugal auf unserer Schwesterseite.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite ist in Cascais möglich?
Nach den INE-Medianen bringt eine typische Wohnung eine Bruttorendite von rund 4,1 % (12 Monate bis Juni 2026), zwischen 3,9 % in Alcabideche und 4,1 % in der UF Carcavelos e Parede. Nach Leerstand, Kosten und Steuern ist die Nettorendite niedriger.
Wie hoch ist die Medianmiete in Cascais?
16,83 € pro m² und Monat bei Neuvermietungen im Zeitraum 12 Monate bis Juni 2026, auf Basis von 4.051 Verträgen (INE).
Wie werden Mieteinnahmen in Portugal 2026 besteuert?
Mit einem festen Satz von 25 % auf die Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Kosten, weniger bei Verträgen ab 5 Jahren, und mit 10 % für Mieten bis 2.300 € im Monat von 2026 bis 2029.
Bewertet der Rechner meine Immobilie?
Nein. Er nutzt die Mediane der Gemeinde als Ausgangspunkt. Tragen Sie den tatsächlichen Preis und die Miete der Immobilie ein, die Sie in Betracht ziehen.
- INE – Medianmiete pro m² bei Neuvermietungen, 12 Monate, nach Gemeinde (Indikator 0014696), 2. Quartal 2026, veröffentlicht am 29. September 2026
- INE – Medianverkaufspreis pro m², 12 Monate bis Juni 2026, wie in unserem Preisindex für Cascais
- Código do IRS, Art. 41 und 72 (Steuer auf Mieteinnahmen), Portal das Finanças
- Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026, Estatuto dos Benefícios Fiscais Art. 45-C (10 % für moderate Mieten, 2026–2029), Diário da República
Die Ergebnisse sind Schätzungen, die dem Vergleich dienen – keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung und keine Bewertung einer Immobilie. Lassen Sie Ihren Fall vor Kauf oder Vermietung von einem Anwalt oder Steuerberater in Portugal prüfen.
Allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Kreditberatung. Regeln, Sätze und Preise ändern sich: Achten Sie auf das Datum dieser Seite und lassen Sie Ihren Fall vor einer Entscheidung von einem portugiesischen Anwalt, Steuerberater oder Ihrer Bank prüfen. Impressum und Haftungsausschluss.